Mietrecht

AG Düsseldorf – Az.: 236 C 127/22 – Urteil vom 26.07.2022 Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin und dem von ihr beauftragten Schornsteinfeger sowie einem Mitarbeiter der Fa. J-GmbH nach vorheriger schriftlicher Ankündigung eines Termins an einem Werktag zwischen 10:00 und 13:00 Uhr oder 15:00 bis 18:00 Uhr Zutritt zu der 2-Zimmer-Wohnung im EG rechts des Hauses […] zu gewähren und zwar durch Öffnen der Wohnungseingangstür sowie sämtlicher Zimmertüren. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird nach Maßgabe von § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen. Gründe Die zulässige Klage ist begründet. I. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zutrittsgewährung zu den [...]

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“Zutrittsgewährung zu vermieteter Wohnung wegen Wartungsarbeiten”

Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft für nichtig erklärt Ein Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft, der eine Wohnungseigentümerin zur Beseitigung einer mutmaßlich widerrechtlich angebrachten Überdachung und Seitenteilen an ihrem Balkon verpflichtete, wurde für nichtig erklärt. Die Klägerin argumentierte, dass der Beschluss entgegen den Vorgaben von § 23 Abs. 3 WEG keine eindeutige Entscheidung darüber traf, welche Alternative des Umlaufbeschlusses genutzt werden sollte. Der Beschluss enthielt keinen Hinweis darauf, dass für den beabsichtigten Umlaufbeschluss das Mehrheitsprinzip gelten sollte. Eine solche Regelung ist aber notwendig, wenn für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll. Der Verwalter hatte in der Sitzung am 15.07.2022 zwar darauf hingewiesen, dass für einen Beschluss im Umlaufverfahren die Mehrheit der Stimmen ausreiche, dieser Hinweis wurde [...]

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“WEG – Nichtigkeit eines Umlaufbeschlusses bei fehlendem Einstimmigkeitserfordernis”

Eigentümer scheitern mit Eilantrag: Tagesordnungspunkte für Versammlung nicht aufgenommen. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kam es zu einem Rechtsstreit, weil einige Miteigentümer beantragten, bestimmte Tagesordnungspunkte für die nächste Eigentümerversammlung aufzunehmen. Trotz mehrfacher Aufforderung fügte der Verwalter diese Punkte nicht der Tagesordnung hinzu. Die Miteigentümer entschieden sich daraufhin, ein Versäumnisurteil zu beantragen. Das Gericht entschied, dass der Antrag zwar zulässig sei, aber in der Sache keinen Erfolg habe. Grundsätzlich hätten Miteigentümer das Recht, einen Tagesordnungspunkt einzuklagen. In diesem Fall sei jedoch die Ladungsfrist für die Versammlung bereits abgelaufen, und eine Verkürzung der Frist sei nicht gerechtfertigt. Die betroffenen Miteigentümer konnten keine besondere Dringlichkeit für ihre Anträge darlegen. Zudem hätten die übrigen Eigentümer ausreichend Zeit benötigt, um sich [...]

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“WEG – Ergänzung der Tagesordnung 3 Wochen vor Versammlung”

Räumungsklage: Vermieter fordert Wohnungsräumung wegen Störung des Hausfriedens. In M. streiten der Vermieter und die Mieter einer 4-Zimmer-Mietwohnung in der S.straße um die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und beruft sich auf eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Mieter. Beschwerden von anderen Mietern über das Verhalten der Beklagten, insbesondere des Ehemannes, führten zu mehreren Abmahnungen und schließlich zur Kündigung. Die Beklagten weisen die Vorwürfe zurück und erklären, die Hausgemeinschaft sei lange Zeit harmonisch gewesen, habe sich aber seit Beginn der Pandemie verändert. Sie beschuldigen andere Mieter, Gerüchte über sie zu verbreiten und sie als “Abschaum” und “Schmarotzer” zu beschimpfen. Sie ziehen sich daher von der Hausgemeinschaft zurück und [...]

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“Fristlose Mietvertragskündigung bei Störung des Hausfriedens durch Mieter”

Hundehaltung in Eigentümergemeinschaften Beschluss eines generellen Hundehaltungsverbots mit Genehmigungsvorbehalt ist von der Beschlusskompetenz gedeckt und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main entschieden und damit eine Klage abgewiesen. Ein grundsätzliches Verbot der Hundehaltung ist ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn im Einzelfall eine Hundehaltung gleichwohl gestattet ist, wenn hierfür ein besonderes Interesse vorliegt. Der Beschluss greift nicht in den Kernbereich der Wohnungseigentümer ein und ist somit nichtig. Der Beschluss ist lediglich ein Verbot der Hundehaltung mit einem Erlaubnisvorbehalt. Eine Regelung, die das Halten von Tieren im Sondereigentum nicht generell verbietet, wird überwiegend als zulässig angesehen. Der Beschluss sollte jedoch erkennen lassen, unter welchen Kriterien im Einzelfall die spätere Interessenabwägung stattzufinden habe. Es ist nicht erforderlich, [...]

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“WEG – Beschluss über Hundehaltungsverbot wirksam?”

Klägerin fordert Untermietzins von Beklagten zurück – Klausel im Mietvertrag unwirksam. Die Klägerin hat von den Beklagten den Untermietzins verlangt, den diese während der Mietzeit durch Vermietung der Wohnung an Dritte erzielt haben. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, nach der bei Untervermietung Zuschläge zu zahlen sind. Die Höhe dieser Zuschläge richtet sich nach Art und Umfang der Nutzung sowie dem erzielten Entgelt. Die Klausel ist jedoch unwirksam, da sie gegen das Bestimmtheitsgebot und gegen das kundenfeindliche Auslegungsverbot verstößt. Eine angemessene Erhöhung des Mietzinses ist nach dem Gesetz möglich, jedoch kann ein Zuschlag nicht pauschal in Höhe des gesamten Untermietzinses verlangt werden. Die Höhe des Zuschlags muss sich nach den Umständen jedes Einzelfalls richten. Auch weicht [...]

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“Hat Hauptvermieter einen Anspruch auf Untermietzins?”

Gericht entscheidet zugunsten des Vermieters in Betriebskosten-Klage. Es geht um eine Klage vor Gericht, bei der ein Vermieter von einem Mieter verlangt, dass er ihm Geld für Betriebskosten wie Grundsteuer bezahlt. Der Mieter hatte in einem Vertrag mit dem Vermieter zugestimmt, diese Kosten zu übernehmen. Die Beklagte, also der Mieter, behauptet jedoch, dass die Grundsteuer nicht in dem Vertrag enthalten sei und dass sie deshalb nicht zahlen müsse. Das Gericht entschied jedoch, dass die Grundsteuer sehr wohl Teil des Vertrags war und dass die Beklagte sie bezahlen muss. Auch kann die Beklagte nicht argumentieren, dass das Recht des Vermieters auf Zahlung verwirkt sei, da es keine Umstände gab, die darauf hindeuteten, dass der Vermieter von [...]

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“Betriebskostenvereinbarung – Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung umlagefähig”

In den heimischen vier Wänden möchte der Mensch sich wohlfühlen. Bedauerlicherweise kann Ungeziefer, welches für gewöhnlich als Schädling wahrgenommen wird, dieses Wohlbehagen empfindlich stören. Eines haben hierbei sowohl Eigenheimbesitzer als auch Mieter und Vermieter gemeinsam. Die Schädlinge müssen bekämpft werden. Anders als bei Eigentümern stellt sich jedoch bei einem Mietvertragsverhältnis die Frage, ob der Vermieter oder der Mieter für die Schädlingsbekämpfung zuständig ist. Überdies ist auch die Frage, welche Kosten mit der Schädlingsbekämpfung einhergehen, überaus interessant. Die Schädlinge müssen umgehend bekämpft werden Von Motten über Wespen bis zu Ratten werden Schädlinge von dem Menschen als überaus unangenehm empfunden. Die tierischen ungebetenen Gäste befinden sich für gewöhnlich auf der Nahrungssuche und scheuen dabei oftmals auch nicht [...]

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“Schädlingsbekämpfung in Mietwohnung: Mieter oder Vermieter zuständig?”

Mietvertrag wegen unerlaubter Untervermietung nicht gekündigt Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung keine ausreichenden Gründe für die Kündigung des Mietvertrags hat, wenn ein Mieter die Wohnung über viele Jahre hinweg an einen Dritten untervermietet. In dem Fall ging es um eine Wohnung, die seit 1994 an eine Mieterin vermietet war, die jedoch selbst nicht mehr darin lebte, sondern stattdessen einen Untermietvertrag mit einer anderen Person schloss. Der Vermieter, der seit 2001 Eigentümer der Wohnung ist, hatte 2019 das Mietverhältnis gekündigt, weil die vollständige Untervermietung an den Beklagten seiner Meinung nach gegen den Mietvertrag verstieß. Das Landgericht Berlin urteilte jedoch, dass die Pflichtverletzung der Mieterin nicht ausreichend schwerwiegend sei, um eine Kündigung [...]

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“Mietvertragskündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte”

Streit um Räumung von Apartment: Berufungsgericht gibt teilweise Beklagter recht In einem Rechtsstreit um die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments haben die Parteien vor Gericht gestritten. Die Klägerin betreibt ein Studentenwohnheim und vermietete eines der Apartments an die Beklagte. Nach dem Verkauf des Anwesens wollte die Klägerin das Mietverhältnis beenden, was die Beklagte jedoch ablehnte. Das Amtsgericht gab der Klägerin in erster Instanz Recht und verurteilte die Beklagte zur Räumung des Apartments. Im Berufungsverfahren entschied das Gericht jedoch, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Klägerin beendet wurde und die Beklagte somit nicht zur Räumung verpflichtet ist. Das Gericht stellte jedoch auch klar, dass der Kündigungsschutz nach § 573 BGB greift und die Vorschrift des § [...]

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“Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch”

Mieterwechsel im Mietvertrag: Gerichtsurteil bestätigt Anspruch auf Zustimmung. Die Berufung gegen ein Versäumnisurteil wurde abgelehnt. Hintergrund ist ein Mietvertrag aus dem Jahr 2005 über eine Wohnung in Berlin-Neukölln, der zwischen der Beklagten und drei ursprünglichen Mietern als Einzelpersonen geschlossen wurde. Der Vertrag enthielt keine ausdrückliche Vereinbarung zur Handhabung künftiger Mieterwechsel. Dennoch wurde über die Jahre der Austausch mehrerer Mieter durch (dreiseitige) Vereinbarungen zwischen der Beklagten, den Hauptmietern und den neu eintretenden Mietern geregelt. Die Kläger beriefen sich auf mündliche Abreden und konkludent getroffene Vereinbarungen, die eine häufige Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ermöglichen sollten. Das Gericht gab den Klägern recht und urteilte, dass sich aus einem Mietvertrag und etwaigen Nachträgen ein [...]

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“Anspruch auf Mieteraustausch”

WEG-Streit endet ohne Erfolg für die Klägerin. In einem Streit um die ungerechtfertigte Verteilung von Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Klägerin vor Gericht keinen Erfolg gehabt. Die Frau hatte die Ungültigerklärung von zwei Beschlüssen der Eigentümerversammlung beantragt und argumentiert, dass sie als Eigentümerin einer Wohnung, in der eine Arztpraxis betrieben wurde, sich nicht an den Kosten für die Unterhaltung der zum Hotel gehörenden Räume beteiligen müsse. Die angefochtenen Beschlüsse seien rechtswidrig, da die zugrunde liegenden Einzelabrechnungen für die Klägerin nicht korrekt seien und gegen die Grundsätze der Teilungserklärung verstießen. Das Gericht wies die Klage jedoch als unbegründet ab, da die Klägerin die Fristen für die Anfechtungs- und Klagebegründungsfrist versäumt habe und die Klageschrift keine [...]

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“Klagebegründungsfrist ist wie die Anfechtungsfrist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist”

Klagefrist verpasst: Anfechtung von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung erfolglos. Klägerin und Beklagte streiten vor Gericht um die Gültigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung. Die Klägerin ist Eigentümerin von zwei Wohnungen im Objekt und behauptet, dass die Heizkosten in der Abrechnung nicht ordnungsgemäß erfasst worden seien. Die Beklagte hält dagegen, dass die Verbräuche aufgrund manipulierter oder demontierter Erfassungsgeräte nicht ermittelt werden konnten und daher eine Schätzung notwendig war. Der Beschluss über die Nachzahlungen bzw. Guthaben wurde von einer Mehrheit der Eigentümer angenommen. Die Klägerin hat zwar die Klagefrist eingehalten, jedoch nicht die Klagebegründungsfrist, weswegen ihre Klage abgewiesen wurde. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Einwendungen der Klägerin materiell-rechtlich präkludiert seien. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand [...]

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“WEG – § 45 WEG n.F. ist materiell-rechtliche Ausschlussfrist”

LG Berlin – Az.: 67 S 288/22 – Beschluss vom 14.02.2023 Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Gründe I. Das Amtsgericht hat die von den Klägern erhobene Räumungsklage zu Recht abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Die streitgegenständliche Kündigungserklärung ist unwirksam, da sie den Formvoraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht entspricht. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dem genügt die Kündigung vom 25. Juli 2021, ausweislich derer zwei nicht namentlich benannte und jeweils 1994 geborene sowie im Auslands studierende ihrer insgesamt vier Kinder die Wohnung benötigten, nicht. Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen [...]

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“Eigenbedarfskündigung für Kinder des Vermieters – Namen der Kinder müssen genannt werden”

Kein Anspruch auf Rückzahlung von Hausgeldzahlungen bei positiver Kenntnis der Nichtschuld In einem Streitfall um die Rückforderung von Hausgeldzahlungen haben die Kläger vor Gericht keinen Anspruch auf Rückzahlung erhalten. Die Kläger hatten einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück erworben, bevor der Verkäufer verstarb und seine unbekannten Erben gesucht werden mussten. Während dieser Zeit zahlten die Kläger Hausgeld, obwohl sie nicht dazu verpflichtet waren. Nachdem sie im Grundbuch eingetragen wurden, verlangten die Kläger die Rückzahlung des Hausgeldes. Das Gericht entschied jedoch, dass die Rückforderung nach § 814 BGB ausgeschlossen ist, da die Kläger in positiver Kenntnis der Nichtschuld die Zahlungen geleistet hatten. Die Kostenentscheidung folgte aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. AG Velbert – Az.: [...]

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“Wohnungseigentum – Haftung des Veräußerers für offenstehende Hausgeldzahlungen”

Gaststättenpacht in der Corona-Pandemie: Gericht weist Klage ab Gaststättenpächter kündigt Pachtvertrag während Corona-Pandemie und verstirbt kurz darauf. Der Erbe des Pächters kündigt den Pachtvertrag erneut und gibt die Vollmachtsurkunde nicht zurück. Die Klägerin fordert den Pachtzins und eine Schadensersatzsumme. Das Landgericht weist die Klage ab und gibt der Widerklage des Beklagten statt, da das Pachtverhältnis durch die Kündigung während der Corona-Pandemie beendet wurde. Der Beklagte muss dennoch Wassergeldpauschalen und Pachtzinsen bis September 2021 zahlen. Die Klägerin muss die Vollmachtsurkunde herausgeben. Der Klageantrag auf Schadensersatz wird abgewiesen. Eine Berufung der Klägerin wurde nun zurückgewiesen. Sie bemängelte, dass das Landgericht aufgrund von Corona-Maßnahmen das Kündigungsrecht anerkannt hatte. Das Gericht habe dabei jedoch nicht §313 BGB und Art. [...]

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“Pachtvertragskündigung wegen Krankheit oder Lockdown zulässig”

AG Buxtehude – Az.: 31 C 389/21 – Urteil vom 13.10.2022 Zusammenfassung Klägerin fordert von ehemaliger WEG-Verwalterin Erstattung von Zahlungen in Höhe von 16.179,10 Euro Eine Wohnungseigentümergemeinschaft fordert von ihrer ehemaligen Verwalterin eine Rückerstattung von Zahlungen in Höhe von 16.179,10 Euro, die in den Jahren 2017 und 2018 ohne Rechtsgrundlage geflossen sind. Die ehemalige Verwalterin hatte eine Pauschalvergütung erhalten, die sämtliche Kosten für die Verwaltung enthielt. Weitere Kosten sollten nur bei Sonderleistungen anfallen. Laut Vertrag seien sämtliche Kosten für die kaufmännische und technische Verwaltung in den Honorarsätzen enthalten gewesen. Die Verwaltungskosten seien jedoch überschritten worden. Eine Klausel über Sondervergütungen sei unwirksam. Es könne keine weitere Vergütung geben, ohne eine besondere Regelung im Verwaltervertrag. Auch liegen [...]

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“Wann erhält ein WEG-Verwalter eine Sondervergütung”

LG Berlin – Az.: 65 S 74/22 – Urteil vom 13.09.2022 Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 30. März 2022 – 7 C 255/21 – abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.341,08 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 8. Dezember 2021 zu zahlen. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.069,24 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 4. Januar 2022 zu zahlen. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger geleistete Mietkaution in Höhe von 1.382,52 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über [...]

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“Mischmietverhältnis – Mietzuschlag für gewerbliche Nutzung der Wohnung”

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass Ansprüche des Vermieters wegen fehlerhaft verlegter Badezimmerfliesen auch nach Ablauf einer 30-jährigen Verjährungsfrist nach § 199 BGB geltend gemacht werden können, solange die spezielle Verjährungsfrist von 6 Monaten nach Auszug der Mieter gemäß § 548 BGB noch nicht abgelaufen ist. Somit hat der BGH zugunsten des Vermieters entschieden. Der Bundesgerichtshof und die Aushebelung der 30-Jahres-Verjährungsfrist Ein Vermieter kann, wenn ganz bestimmte Rahmenbedingungen vorherrschen, durchaus Ansprüche gegenüber dem Mieter haben. Nahezu alle Ansprüche sind dabei an eine bestimmte Verjährungsfrist gekoppelt, innerhalb derer der Anspruchsinhaber diese Ansprüche geltend machen muss. Sollte die Verjährungsfrist ungenutzt verstreichen, so kann der Anspruchsinhaber die Ansprüche nicht mehr geltend machen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr jedoch [...]

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“Verjährung bei Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter”