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Grundstückskaufvertrag – Rücktritt bei vereinbartem Gewährleistungsausschluss

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Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag trotz Ausschluss der Gewährleistung?
In einem jüngst verhandelten Fall stritten die Parteien um die Frage, ob ein Käufer von einem abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag zurücktreten kann, obwohl eine Vereinbarung zum Ausschluss der Gewährleistung bestand. Der Käufer, der Kläger in diesem Fall, hatte ein Grundstück erworben, das als „sanierungsbedürftig“ beschrieben war. Im Nachhinein entstanden offenbar mehr Probleme als erwartet, und der Käufer zog vor Gericht, um den Kaufpreis und die Vertragskosten zurückzufordern sowie die Beklagten zur Übernahme weiterer möglicher Kosten zu verpflichten.

Direkt zum Urteil Az.: 2 U 2969/20 springen.

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Vereinbarte Beschaffenheit und Sachmängelhaftung
Der Schlüssel zur Lösung des Falls liegt in der Interpretation der vertraglichen Vereinbarungen. In einem Kaufvertrag kann eine spezifische Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart und zugleich eine pauschale Ausschluss der Sachmängelhaftung festgelegt werden. Normalerweise wird so eine Vereinbarung dahingehend ausgelegt, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit gilt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verkäufer verbindlich eine Gewähr für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft der Kaufsache übernimmt.
Die Bedeutung des Begriffs „sanierungsbedürftig“
Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass keine solche Beschaffenheitsvereinbarung vorlag. Der Vertrag enthielt lediglich die Beschreibung des Kaufobjekts als „sanierungsbedürftig“. Diese Bezeichnung impliziert, dass umfangreiche Renovierungsmaßnahmen notwendig sind, bevor das Objekt bewohnbar wird. Damit ist die Aussage über die Beschaffenheit des Objekts auf den Sanierungsbedarf und nicht auf die Möglichkeit der Sanierung bezogen. Dies wird durch die zusätzliche Vereinbarung bestärkt, dass die Sachmängelhaftung in Bezug auf den Bauzustand ausgeschlossen ist.
Der Einfluss des Wissens und der Aufklärungspflicht
Ein weiterer wichtiger Aspekt dieses Falles ist die Rolle des Wissens und der Aufklärungspflicht. Wenn der Käufer bereits bei Vertragsschluss von Mängeln Kenntnis hatte, kann dies eine haftungsausschließende Wirkung haben. Der Kläger konnte also nicht erwarten, dass die Beklagte für die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer Angaben haftet, wenn ihm die Unzulänglichkeit ihrer Erklärung bereits bekannt war.
Die Rolle der Kausalität
Zudem fehlte es an der erforderlichen […]


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