AG Leipzig – Az.: 168 C 7340/19 – Urteil vom 14.04.2020
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf bis 500,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
A. Die Klägerin kann die Beklagten nicht auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2018 in Anspruch nehmen.
I. Die mit einer Nachforderung in Höhe von 226,74 € abschließende Abrechnung ist aus materiellen Gründen zu kürzen.
1. Zunächst ist festzuhalten, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist.
a) Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und soweit erforderlich Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. In formeller Hinsicht sind an die Abrechnung keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 -, zitiert nach juris Rn. 12-13). Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07 -, zitiert nach juris Rn. 21).
b) Die Abrechnung erfüllt diese Anforderungen. Neben den jeweils bezifferten Gesamtkosten sind auch der Verteilerschlüssel sowie de[…]