Geschäftsraummiete – Ausschlussfrist von zwei Wochen für Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung

OLG Karlsruhe, Az.: 9 U 111/16, Urteil vom 22.05.2018

In dem Rechtsstreit hat das Oberlandesgericht Karlsruhe – 9. Zivilsenat – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2018 für Recht erkannt:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 12.07.2016 – Me 4 O 259/15 – wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil des Landgerichts und das Urteil des Senats sind vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung.
Gründe:
I.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.03.2006 mietete die Klägerin von dem Beklagten Räume in einem Anwesen in O. zum Betrieb einer Apotheke. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 2.200,00 Euro und monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 150,00 Euro, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. In § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages trafen die Parteien eine Vereinbarung zur Abrechnung der Nebenkosten:

„Der Vermieter legt in regelmäßigen Abständen, die zwölf Monate nicht überschreiten sollen, Rechnung über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten und legt diese nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des gesamten Gebäudes auf die einzelnen Mieter um, soweit kein anderer Umlegungsmaßstab vereinbart wird. Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung können nur innerhalb vierzehn Tagen nach Zugang und nur schriftlich geltend gemacht werden. Rückzahlungen bzw. Abschlusszahlungen sind innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung fällig.“

Der Beklagte erstellte für die Jahre 2010 bis 2013 Betriebskostenabrechnungen (vgl. die Anlagen K 3, K 4, K 5 und K 6). Für die Jahre 2010, 2011 und 2012 ergab sich unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen der Klägerin jeweils ein Guthaben zu ihren Gunsten, welches der Beklagte auszahlte. Für 2013 ergab sich ein von der Klägerin zu entrichtender Nachzahlungsbetrag, der bisher nicht bezahlt wurde. Im Jahr 2014 veräußerte der Beklagte die Räumlichkeiten an den Ehemann der Klägerin, der daraufhin anstelle des Beklagten als Vermieter in den Mietvertrag eintrat.

Nach Ende des Mietverhältnisses mit dem Beklagten traten bei […]