BGH
Az: XII ZR 112/09
Urteil vom 04.05.2011
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 18. Juni 2009 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20. November 2007 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zahlung von Verwaltungskosten.
Im Jahr 2004 mieteten die Beklagten von der Klägerin gewerbliche Mieträume. Gemäß § 4 des Mietvertrages belaufen sich die Vorauszahlungen für Heizkosten auf 495 € und für Betriebskosten auf ebenfalls 495 € bei einer monatlichen Grundmiete von 5.197,50 €. Hinsichtlich der Berechnung der Mietnebenkosten verweist der Mietvertrag auf seine Anlage 1. Diese enthält eine Aufstellung der einzelnen Betriebskosten. Unter Nr. 17 sind als sonstige Betriebskosten unter anderem „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache“ aufgeführt. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 erfolgte die Abrechnung der Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2005. Danach entfällt auf die Verwaltungsgebühren ein Betrag von 2.652,80 €.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung der Berufung und damit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
I.
Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, § 4 des Mietvertrages in Verbindung mit Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag beinhalte eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung. Es könne dahinstehen, ob diese Bestimmung bereits wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Jedenfalls bedeute die Überbürdung von nicht bezifferten Hausverwaltungskosten auf die Beklagten durch eine allgemeine Geschäftsbedingung eine Überraschungsklause[…]