Die Mietkaution gehört Ihnen – doch viele Mieter verschenken bares Geld, weil sie einen entscheidenden Fehler machen: Sie beauftragen einen Anwalt, bevor sie den Vermieter überhaupt in Verzug gesetzt haben. Die Folge? Die Anwaltskosten bleiben an Ihnen hängen. Was Sie stattdessen tun müssen, damit der Vermieter am Ende die Rechnung bezahlt – und warum der Zeitpunkt dabei alles entscheidet.
Kautionsrückzahlung & Anwaltskosten: Das Wichtigste im Überblick
- Anwaltskosten werden nur erstattet, wenn der Vermieter bereits in Verzug (§ 286 BGB) ist – eine bloße Fälligkeit der Kaution reicht dafür nicht aus.
- Setzen Sie nach Ablauf der Prüfungsfrist (ca. 3–6 Monate) eine schriftliche Mahnung mit einer konkreten Zahlungsfrist von 14 Tagen.
- Ein Einbehalt für Nebenkosten ist nur in angemessener Höhe zulässig; die Blockade der gesamten Kautionssumme ist bei geringen Nachzahlungen rechtswidrig.
- Vermieter dürfen laut BGH (Az. VIII ZR 184/23) unter Umständen auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegen die Barkaution aufrechnen.
- Versenden Sie Mahnungen zwingend per Einwurf-Einschreiben, da elektronische Nachrichten (WhatsApp/E-Mail) oft an der Beweisbarkeit des Zugangs scheitern.
- Der Rückzahlungsanspruch umfasst auch erwirtschaftete Zinsen (§ 551 BGB), für die bei einem Hausverkauf stets der aktuelle Eigentümer haftet.
- Ob ein Einbehalt im Detail rechtmäßig ist, hängt von der Einzelfallsituation ab – bei komplexen Schadensrechnungen sollten Sie einen Profi hinzuziehen.
Welches Kostenrisiko droht bei der Kautionsrückforderung?
Die Schlüssel sind zurückgegeben, die neue Wohnung bezogen – doch vom Kautionskonto ist noch nichts eingegangen. Vielleicht greifen auch Sie in dieser Situation schnell zum Telefon und beauftragen einen Anwalt. Das kann teuer enden. Wenn Sie einen Rechtsanwalt einschalten, bevor Sie Ihren Vermieter wirksam in Verzug gesetzt haben, zahlen Sie das Honorar in vielen Fällen selbst – auch wenn Sie mit Ihrer Kautionsforderung am Ende Recht bekommen.
Genau das hat das Amtsgericht Rheine in einem Urteil vom 12. Juni 2025 (Az. 10 C 78/24) klargestellt: Der Mieter bekam seine Anwaltskosten nicht erstattet, weil er nicht beweisen konnte, dass der Vermieter schon vor dem Anwaltsauftrag in Verzug war. Der Fall zeigt, dass es einen entscheidenden Unterschied gibt zwischen dem Recht auf Rückzahlung und dem Einfordern dieses Rechts auf die gesetzlich korrekte Weise.
Wann ist die Mietkaution nach dem Auszug fällig?
Ihr Mietverhältnis ist beendet, die alte Wohnung übergeben. Wann bekommen Sie nun Ihre Kaution zurück? Die Antwort ist unbefriedigend, aber wichtig: Es gibt keine gesetzliche Rückzahlungsfrist für die Mietkaution. § 551 BGB regelt nur die Höhe (maximal drei Nettokaltmieten) und die zulässige Anlageform der Sicherheit, nicht den Zeitpunkt der Rückgabe.
In diese Lücke tritt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Vermieter darf nach Mietende zunächst prüfen, ob noch offene Gegenforderungen bestehen (Aufrechnung, also das Verrechnen gegenseitiger Forderungen) – wegen Schäden, Mietrückständen oder ausstehender Betriebskosten….