Wenn Sie ein Gewerbe in Ihrer Mietwohnung betreiben, ohne Ihren Vermieter um Erlaubnis zu fragen, riskieren Sie oft eine Kündigung. Ob Ihr Homeoffice erlaubt ist oder Sie eine ausdrückliche Zustimmung (Zustimmungserfordernis) brauchen, hängt meist davon ab, ob Sie Kunden empfangen, Mitarbeiter beschäftigen oder ein Firmenschild anbringen.
Gewerbe in der Mietwohnung: Das Wichtigste im Überblick
- Ohne Erlaubnis droht bei sichtbarer gewerblicher Nutzung schnell die Kündigung – bis hin zum Verlust der Wohnung.
- Stilles Gewerbe heißt: Arbeiten am Schreibtisch, keine Kunden, keine Mitarbeiter, keine Außenwirkung.
- Betroffen sind Mieter, deren Tätigkeit nach außen sichtbar wird, etwa durch Kundenverkehr, Schilder oder regelmäßige Lieferungen.
- Fragen Sie den Vermieter vor dem Start schriftlich um Erlaubnis und beschreiben Sie Tätigkeit, Besucher und Lieferungen klar.
- Der wichtigste Hebel ist, die Nutzung still zu halten oder eine eindeutige schriftliche Zustimmung zu bekommen.
- Realistisch erreichbar sind oft Duldung, Erlaubnis oder eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Vermieter.
Wann ist ein Gewerbe in der Mietwohnung vertragswidrig?
Rund 25 Prozent aller Erwerbstätigen in Deutschland arbeiten laut Statistischem Bundesamt zumindest gelegentlich von zu Hause. Als Angestellter ist dies rechtlich unproblematisch. Falls Sie jedoch ein Gewerbe mit Außenwirkung betreiben, Kunden empfangen oder Waren lagern, riskieren Sie im schlimmsten Fall Ihre Wohnung.
„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.“ (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB)
Der Ausgangspunkt ist § 535 BGB: Der Mietvertrag bestimmt, was als vertragsgemäßer Gebrauch gilt. Nicht jede berufliche Tätigkeit überschreitet diesen Rahmen. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit nach außen sichtbar wird oder für Nachbarn und Mitbewohner unbemerkt bleibt. Diese Unterscheidung – nicht die Gewerbeanmeldung beim Amt – ist mietrechtlich maßgeblich.
Die abstrakten Vorgaben des Mietrechts werden erst greifbar, wenn Gerichte konkrete Fälle prüfen.
Wann benötigen Sie eine Erlaubnis für Ihr Gewerbe?
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt keinen Sondertatbestand für das „Homeoffice-Gewerbe“. Die Rechtsprechung hat diesen Bereich durch den Bundesgerichtshof und nachgeordnete Gerichte konkretisiert. Dabei hat sich eine Unterscheidung zwischen stiller Tätigkeit und nach außen tretender Geschäftsaktivität herausgebildet.
Wann gilt eine Arbeit als stilles Gewerbe?
In seiner Leitentscheidung vom 14. Juli 2009 (Az. VIII ZR 165/08) hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter Tätigkeiten ohne Außenwirkung nach „Treu und Glauben“ (dem allgemeinen Grundsatz des fairen und anständigen Verhaltens im Rechtsverkehr) erlauben muss, wenn sie ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr ablaufen.
Telearbeit eines Angestellten, schriftstellerische Arbeit, das Verfassen von Texten oder das Programmieren im Arbeitszimmer – all das fällt nach dieser Linie noch unter den Begriff des Wohnens….