Neues Gesicht alle zwei Tage im Treppenhaus. Die Erlaubnis des Vermieters in der Tasche – und doch rätselt ein Berliner Mieter, ob er seine Wohnung wirklich ständig wechselnden Kurzzeitgästen überlassen darf.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 210/13
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 08.01.2014
- Aktenzeichen: VIII ZR 210/13
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Untervermietung, Kündigung
- Relevante für: Vermieter, Mieter, Untermieter
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf, weil die Erlaubnis keine Touristenvermietung deckte.
- Das Gericht sah die tageweise Touristenvermietung als ungewöhnliche Nutzung.
- Eine Untervermietung läuft meist länger, nicht nur tageweise.
- Die fehlende ausdrückliche Erlaubnis sprach gegen den Beklagten.
- Die Postvollmacht zeigte ebenfalls: Touristen waren nicht gemeint.
- Das Berufungsgericht muss jetzt neu über Kündigung und Kosten entscheiden.
BGH: Allgemeine Untervermietungserlaubnis gilt nicht für Touristen
Eine Untervermietungserlaubnis muss nach den Umständen des Einzelfalls ausgelegt werden. Das bedeutet konkret: Das Gericht ermittelt, was die Vertragsparteien bei Abschluss der Vereinbarung tatsächlich gewollt haben, auch wenn es nicht wortwörtlich im Text steht. Ohne eine ausdrückliche Erlaubnis ist eine ungewöhnliche Nutzung der Wohnung nicht gestattet. Die tageweise Überlassung an Touristen gilt in der Rechtsprechung als eine solche ungewöhnliche Nutzungsform.
Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet sich die Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. – so der Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 210/13) befasste sich am 8. Januar 2014 mit einem Mieter einer 42,85 Quadratmeter großen Berliner Zweizimmerwohnung, der monatlich 235 Euro zuzüglich Nebenkosten zahlte. Er besaß seit 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung ohne vorherige Überprüfung, für die er einen monatlichen Zuschlag von 13 Euro entrichtete. Im Mai 2011 bot der Mann die Räumlichkeiten im Internet für bis zu vier Feriengäste an. Die obersten Richter entschieden, dass die pauschale Erlaubnis diese spezielle Form der Nutzung nicht automatisch abdeckte, und gaben damit den Vermietern im Revisionsverfahren recht. Ein Revisionsverfahren ist die letzte Instanz vor dem Bundesgerichtshof, bei der das Urteil nur noch auf Rechtsfehler geprüft, aber keine neuen Beweise mehr erhoben werden. Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das bedeutet, dass das untergeordnete Gericht den Fall unter Beachtung der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs erneut verhandeln und entscheiden muss.