Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 165/08
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 14.07.2009
- Aktenzeichen: VIII ZR 165/08
- Verfahren: Revision; Aufhebung und Zurückverweisung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Kündigung, Wohnraumnutzung
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Immobilienmakler
Ein Mieter darf Wohnraum nicht ohne Erlaubnis als Geschäftssitz nutzen, wenn er dort nach außen auftritt.
- Der BGH stellt auf die Außenwirkung der Tätigkeit ab.
- Ein bloßes Überwiegen der Wohnnutzung schützt den Mieter nicht.
- Mitarbeiter in der Wohnung sprechen regelmäßig gegen eine Gestattung.
- Das Berufungsgericht prüfte diesen Punkt nicht ausreichend.
- Darum hob der BGH das Urteil auf und verwies zurück.
Wann gilt Homeoffice rechtlich noch als Wohnen?
Die Grenze der vertragsgemäßen Wohnnutzung richtet sich nach dem Vertragszweck, der Verkehrsanschauung sowie Treu und Glauben. Das bedeutet konkret: Es muss ein fairer Ausgleich zwischen den Interessen von Mieter und Vermieter gefunden werden, wie er im allgemeinen Geschäftsverkehr erwartet wird. Berufliche Tätigkeiten ohne Außenwirkung, wie Telearbeit, Unterrichtsvorbereitung oder schriftstellerische Arbeit, fallen unter den Begriff des Wohnens. Eine Gestattung durch den Eigentümer kann im Einzelfall geboten sein, wenn die Tätigkeit im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird und keine weitergehenden Einwirkungen als bei einer üblichen Wohnnutzung entstehen.
Holen Sie vor Aufnahme einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit – auch bei reiner Schreibtischarbeit – die schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters ein. So vermeiden Sie, dass eine spätere Abmahnung Ihre Wohnsituation gefährdet.
Maklerbüro im heimischen Wohnzimmer
Ein Fall aus dem Jahr 2009 zeigt die praktischen Grenzen dieser Regelung auf: Der Bundesgerichtshof hob ein mieterfreundliches Urteil auf und verwies den Streit um eine Wohnungskündigung zur erneuten Prüfung zurück an das Landgericht Frankfurt am Main (Az. VIII ZR 165/08). Ausgangspunkt war ein Mieter, der seine gemietete Zwei-Zimmer-Wohnung in Frankfurt nicht nur als Zuhause für sich und sein Kind, sondern auch als Büro für seine Tätigkeit als selbständiger Immobilienmakler nutzte. Der Mietvertrag vom 5. Januar 2004 sah ausdrücklich eine Nutzung „zu Wohnzwecken“ vor. Da der Mann jedoch über keine eigenen Geschäftsräume verfügte, verlegte er seine Arbeit in die Privatwohnung.
Redaktionelle Leitsätze