Seit 1995 wohnt er in der Münchner Dreizimmerwohnung – dann die Räumungsklage im Jahr 2024. Die Vermieterin wirft ihm vor, er betreibe dort einen Kiteshop und ein Massagestudio namens B of T. Das Problem: Alle Beweise stammen aus der Zeit vor der Abmahnung im Juni.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 419 C 23314/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht München
- Datum: 18.09.2025
- Aktenzeichen: 419 C 23314/24
- Verfahren: Zivilverfahren, Mietrecht
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Kündigung, Untervermietung
- Streitwert: 11.280,00 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Untermieter
Das Gericht weist die Räumungsklage ab und erlaubt die Untervermietung eines Zimmers.
- Die Klägerin beweist die behaupteten Kündigungsgründe nicht.
- Der Kiteshop und das Massagestudio bleiben nicht ausreichend belegt.
- Der Beklagte braucht die Erlaubnis für die Teiluntervermietung.
- Das E-Bike trägt die Kündigung nicht.
- Die Klägerin zahlt die Kosten des Rechtsstreits.
Kiteshop in der Wohnung: Wann droht die Kündigung?
Eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses richtet sich nach § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB, während eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt. Das bedeutet konkret: Die außerordentliche Kündigung beendet den Vertrag meist fristlos bei schwerwiegenden Gründen, während die ordentliche Kündigung unter Einhaltung einer Frist erfolgt. Bei dem Vorwurf einer unerlaubten gewerblichen Nutzung ist rechtlich entscheidend, ob der Mieter mit seiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, beispielsweise durch den Empfang von Kunden oder die Beschäftigung von Mitarbeitern. Die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse im Internet reicht für eine wirksame Kündigung allein nicht aus.
Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des „Wohnens“. – so das Amtsgericht München
Um eine Kündigung wegen gewerblicher Nutzung zu vermeiden, entfernen Sie Firmenschilder an Briefkasten oder Klingel und empfangen Sie keine Kunden oder Mitarbeiter in der Wohnung. Solange Ihre Tätigkeit keine Außenwirkung entfaltet, bleibt sie im Rahmen der erlaubten Wohnnutzung.
Das Amtsgericht München prüfte in einem Urteil vom 18.09.2025 (Az. 419 C 23314/24), ob diese Voraussetzungen bei einem langjährigen Mietverhältnis erfüllt waren. Eine Vermieterin forderte die Räumung einer Dreizimmerwohnung, die der betroffene Mieter bereits seit dem 01.04.1995 bewohnte. Die monatliche Gesamtmiete belief sich auf 1.090,00 Euro, aufgeteilt in 940,00 Euro Grundmiete und 150,00 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Die Eigentümerin warf dem Bewohner vor, die Räumlichkeiten vertragswidrig für einen Kiteshop sowie ein Massagestudio mit dem Namen „B of T“ zu nutzen. Als Beweis führte sie Online-Rezensionen aus dem Netzwerk „G.“ sowie eine angebliche Massagebehandlung an….