An drei Nachmittagen pro Woche herrscht reges Kommen und Gehen: Bis zu zwölf Gitarrenschüler drängen sich im Wohnzimmer des Berliner Musiklehrers. Er hat die Wohnung von seiner Mutter geerbt – doch der Vermieter sieht eine unerlaubte gewerbliche Nutzung und kündigt außerordentlich. Wird der Schülerstrom der Kündigung standhalten?
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 213/12
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 10.04.2013
- Aktenzeichen: VIII ZR 213/12
- Verfahren: Revision, Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Kündigung, Wohnraumnutzung
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Angehörige nach Mietereintritt
Gitarrenunterricht in der Wohnung rechtfertigt hier die Kündigung und die Räumung.
- Der Unterricht mit vielen Schülern war keine bloße Wohnnutzung.
- Eine Erlaubnis des Vermieters fehlte.
- Ohne Vereinbarung muss der Vermieter solche Geschäftstätigkeit nicht dulden.
- Der Beklagte verlor, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar war.
- Der BGH wies die Revision zurück und bestätigte die Räumung.
Kündigung wegen Gitarrenunterricht nach Eintritt in Mietvertrag?
Nach dem Tod seiner Mutter übernahm ein Musiklehrer deren Berliner Mietwohnung, in der er ohne Erlaubnis des Eigentümers regelmäßig Gitarrenunterricht gab. Der Bundesgerichtshof entschied letztinstanzlich zugunsten des Vermieters und bestätigte die Räumung der Wohnung, da die gewerbliche Nutzung einen wichtigen Kündigungsgrund darstellte (Az. VIII ZR 213/12).
Nach § 563 Abs. 4 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das bedeutet konkret: Der Vermieter darf den Vertrag hier aus einem speziellen Grund beenden, der in der Person des Nachfolgers liegt, muss dabei aber die normale Kündigungsfrist einhalten. Voraussetzung dafür ist ein wichtiger Grund, der in der Person des in den Vertrag eingetretenen Mieters liegt. Diese Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Eigentümer Kenntnis vom endgültigen Eintritt der Person erlangt hat.
Handlungsempfehlung für Nachfolger: Wer als Angehöriger in einen Mietvertrag eintritt, muss im ersten Monat besonders vorsichtig sein. Prüfen Sie sofort, ob Ihre aktuelle Nutzung der Wohnung (z. B. Homeoffice mit Kundenbesuch) vom ursprünglichen Vertrag gedeckt ist. Der Vermieter kann Sie in diesem kurzen Zeitfenster deutlich leichter kündigen als einen langjährigen Mieter.
Die rechtlichen Vorgaben trafen auf den Fall des Berliner Musiklehrers exakt zu. Nachdem seine Mutter am 14. Januar 2011 verstorben war, meldete er sich am 4. Februar 2011 beim Eigentümer und erklärte den offiziellen Eintritt in das seit 1954 bestehende Mietverhältnis. Der Eigentümer des Mehrfamilienhauses reagierte zügig und sprach mit einem Anwaltsschreiben vom 2. März 2011 die außerordentliche Kündigung aus. Als wichtigen Grund führte er an, dass der neue Hauptmieter die Räumlichkeiten bereits seit Jahren ohne Genehmigung gewerblich nutzte. Im August 2011 schob der Eigentümer zudem eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB nach, da die Lärmbelästigung durch den Unterricht andauere….