Mietminderung und Kündigungsrecht: Eine tiefgehende Analyse des Falles zur Anrechnung von Mietmängeln
Der vorliegende Fall betrifft eine rechtliche Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter, bei der es um die korrekte Anrechnung von Mietminderungen und die Rechtmäßigkeit einer Kündigung geht. Im Zentrum des Konflikts steht die Frage, ob die Mietminderung anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen ist oder nicht. Des Weiteren dreht sich der Streit um die Bedingungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung durch den Vermieter aufgrund von Mietrückständen.
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Kündigung wegen Mietrückständen
Im Falle eines Mietrückstands von mehr als zwei Brutto-Monatsmieten über mehrere Termine hinweg, hat der Vermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 II 1 Nr. 3b BGB. Der Vermieter trägt schlüssig vor, dass dieser Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung bestand, und die Beklagten haben dies nicht bestritten. Die Klägerin, in diesem Fall der Vermieter, muss nicht für jedes Abrechnungsjahr die geschuldete Miete gegenüber den geleisteten Zahlungen gegenüberstellen.
Mietminderung und Anrechnung
Das Urteil betont, dass die Mietminderung nicht anteilig auf die Nettomiete und Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen ist. Die Formeln zur Berechnung von Betriebskostennachforderungen oder Betriebskostenguthaben bei Minderung der Miete können nicht auf die Berechnung des kündigungsrelevanten Mietrückstands übertragen werden. Dies unterstreicht den Umstand, dass die Nettomiete und die Vorauszahlungen ein unterschiedliches rechtliches Schicksal teilen.
Entscheidung zur Räumungsfrist
Die Räumungsfrist wurde gemäß § 721 I 1 ZPO festgelegt. Hierbei hat das Gericht eine Abwägung zwischen den berechtigten Interessen des Mieters und des Vermieters vorgenommen. Dabei wurde berücksichtigt, dass eine mögliche Obdachlosigkeit vermieden werden soll und den Mietern die Möglichkeit gegeben werden muss, eine Ersatzwohnung zu finden. Die lange Dauer des Mietverhältnisses sowie die pünktlichen Mietzahlungen wurden zu Gunsten der Mieter betrachtet.
Vorläufige Vollstreckbarkeit und Revision
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erfolgte auf Grundlage der §§ 708 Nr. 7 und 10, 709, 711 ZPO. Die Beklagten können die Vollstreckung durch entsprechende Sicherheitsleistungen abwenden. Eine Revision w[…]