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Eigentumsumschreibung – Ersetzung Auflassungserklärung durch Urteil

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OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 4/18 – Beschluss vom 21.02.2018

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Ratingen – Rechtspfleger – vom 13. Juli 2017 wird aufgehoben.
Gründe
I.

Die Beteiligte zu 1 ist die eingetragene Eigentümerin des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Ratingen Blatt 25938 verzeichneten 241/1.000 Miteigentumsanteils an dem vorbenannten Grundbesitz. Mit notariell beurkundetem Bauträgervertrag vom 27. September 2011 verkaufte die Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2 und 3 zu je ½ Anteil. Die Beteiligten wiesen den Notar an, die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erst zu beantragen, wenn ihm die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen ist oder der Verkäufer ihn hierzu ermächtigt.

Am 11./13. Juli 2017 haben die Beteiligten zu 2 und 3 die Eigentumsumschreibung hinsichtlich des vorbenannten Grundbesitzes beantragt. Sie haben die vollstreckbare Ausfertigung eines Versäumnisurteils vom 30. April 2015 (Landgericht Düsseldorf, Az. 1 O 262/14) vorgelegt, mit dem die Beteiligte zu 1 verurteilt worden ist, der Übertragung der vorgenannten Miteigentumsanteile an die Beteiligten zu 2 und 3 zuzustimmen und deren Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen.

Mit Zwischenverfügung vom 13. Juli 2017 hat das Grundbuchamt mitgeteilt, der Erledigung des Antrags stünden Hindernisse entgegen. Es seien noch eine Unbedenklichkeitserklärung des zuständigen Finanzamts und der Nachweis der dinglichen Einigung (Auflassungserklärung) einzureichen. Zwar könne die erforderliche Auflassung grundsätzlich auch im Sinne von § 894 S. 1 ZPO fingiert werden, wobei sie dann gem. § 925 Abs. 1 S. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit vor der zuständigen Stelle erklärt werden müsse. Diese Voraussetzungen seien hier jedoch nicht gegeben, weil sich der Tenor des Versäumnisurteils nur auf die grundbuchrechtlich erforderliche Bewilligung, nicht jedoch auf die erforderliche dingliche Einigung beziehe. Denn diese erfordere gleichlautende Willenserklärungen; Zustimmungen seien nicht ausreichend. Es bestehe auch kein Spielraum für eine entsprechende Auslegung des Tenors, weil der Grundbuchverkehr klare und eindeutige Erklärungen erfordere. Insoweit sei die Auslegungsbefugnis des Grundbuchamts gegenüber derjenigen des Prozessgerichts, das den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln habe, eingeschränkt.

Dagegen haben die Beteiligten zu 2 und 3 Beschwerde eingelegt, soweit der Beschluss auf die Vorlage des Nachweises der Auflassungserklärung gerichtet ist. Sie machen […]


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