Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB – Voraussetzungen

LG Berlin, Az.: 63 S 578/09, Urteil vom 13.07.2010

Die Berufung der Kläger gegen das am 29.09.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 3 C 213/09 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar
Gründe
I.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Der Beklagte mietete die streitgegenständliche Wohnung am … im Jahr 1996 an. Die Kläger erwarben die vom Beklagten innegehaltene Wohnung 1997, nachdem diese durch den Veräußerer in Wohnungseigentum umgewandelt worden war, im Rahmen eines Steuersparmodells. Laut notariellem Kaufvertrag sollten sie für die Wohnung einen Kaufpreis in Höhe von 793.500,00 DM aufwenden, wobei jedoch 438.210,00 DM auf Modernisierungsmaßnahmen entfielen, die unstreitig jedenfalls nicht vollständig durchgeführt wurden. Der Kaufvertrag sah ferner für den Fall, dass nicht sämtliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, ein Minderungsrecht des Käufers vor.

Mit Schreiben vom 17.12.2008 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31.08.2009 auf der Grundlage von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, dass die Wohnung im Falle des Verkaufs in vermieteten Zustand nur einen Verkaufserlös in Höhe von 184.012,80 Euro erzielen würde, in unvermieteten Zustand jedoch ca. 370.000 Euro. Die Mehreinnahmen seien dringend notwendig, um den Verlust der Kläger in Ansehung der Preisentwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu reduzieren. Die Kläger hätten für die Wohnung zum Zeitpunkt der Anschaffung im Jahr 1997 weit mehr als 800.000,00 DM bezahlt, so dass sie selbst bei Beendigung des Mietvertrages und anschließendem Verkauf noch Verluste realisieren würden. Die bei Fortbestand des Mietverhältnisses anfallenden Verluste seien völlig unakzeptabel.

Der Beklagte widersprach der Kündigung und bestreitet, dass die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegen. Insbesondere sei für die Bemessung des wirtschaftlichen Nachteils der Kaufpreis maßgeblich, welcher vorliegend unrichtig mit rund 800.000,00 DM wiedergegeben sei, da die Kläger aufgrund der nicht durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen den Kaufpreis um mehr[…]