Rechtsprechung im Fokus: Grundbuchamt und seine Grenzen bei der Prüfung von Immobilientransaktionen
In einem bemerkenswerten Beschluss des OLG Hamm (Az.: I-15 W 476/19) vom 13. Dezember 2019 wurde die Rolle des Grundbuchamtes bei der Veräußerung von Immobilien durch gesetzlich betreute Personen beleuchtet. Der Fall drehte sich um die Frage, ob das Grundbuchamt eigene Ermittlungen anstellen darf, wenn eine gesetzlich betreute Person durch einen Betreuer im Rahmen eines gerichtlich bestimmten Aufgabenkreises vertreten wird. Das Hauptproblem lag in der rechtlichen Einschätzung der Befugnisse des Grundbuchamtes, insbesondere in Bezug auf die Durchführung eigener Ermittlungen.
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Die Rolle des Betreuers in Vermögensangelegenheiten
Im vorliegenden Fall war für die beteiligte Person eine gesetzliche Betreuung mit dem Aufgabenkreis „Vermögensangelegenheiten“ eingerichtet worden. Das Gericht stellte klar, dass dieser Aufgabenkreis grundsätzlich alle Maßnahmen zur Verwaltung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens der betreuten Person einschließt. Das beinhaltet auch die Veräußerung und Übertragung von Immobilieneigentum. Das Grundbuchamt hatte Bedenken gegen die Vertretungsmacht des Betreuers geäußert, die jedoch vom Gericht als unbegründet erachtet wurden.
Grundbuchamt: Begrenzte Prüfungsbefugnisse
Das Gericht betonte, dass das Grundbuchamt im Antragsverfahren umfassend zur Prüfung verpflichtet ist, ob alle gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen für den gestellten Antrag vorliegen. Allerdings muss sich das Amt dabei auf die vorgelegten Urkunden beschränken. Es ist weder verpflichtet noch berechtigt, eigene Ermittlungen anzustellen, um mögliche Eintragungshindernisse zu identifizieren.
Unzulässige Ermittlungen und ihre Konsequenzen
Im konkreten Fall hatte das Grundbuchamt Einsicht in die Betreuungsakte genommen, um mögliche Anhaltspunkte für eine Einschränkung des Aufgabenkreises „Vermögensangelegenheiten“ zu finden. Das Gericht stellte fest, dass diese Ermittlungen nicht nur unzulässig, sondern auch fehlerhaft waren. Das Ergebnis dieser Ermittlungen darf im Grundbucheintragungsverfahren nicht verwertet werden.
Keine Rückschlüsse aus § 1907 BGB
Das Grundbuchamt hatte versucht, aus § 1907 BGB Rückschlüsse auf den Umfang des Aufgabenkreises „Vermögensangelegenheiten“ zu ziehen. Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass diese Norm ni[…]