Dingliches Vorkaufsrecht bei Wohnungseigentum: Zustimmungspflicht und Realteilung des Grundstücks
Der Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15.06.2023 (Az.: V ZB 5/22) behandelt eine rechtliche Thematik, die sowohl Besitzer als auch Interessenten von Wohnungseigentum betrifft. Im Zentrum steht das dingliche Vorkaufsrecht und dessen Anwendung bei der Realteilung eines Grundstücks. Dabei wird untersucht, inwieweit die Teilung eines Grundstücks Auswirkungen auf das dingliche Vorkaufsrecht hat und ob hierfür die Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten erforderlich ist. Die Komplexität dieses Themas liegt in der Interaktion zwischen Sondereigentumsrechten, Miteigentumsrechten und dinglichen Rechten.
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Auswirkungen der Realteilung auf das dingliche Vorkaufsrecht
Der BGH hat festgestellt, dass das dingliche Vorkaufsrecht eines Wohnungseigentümers durch die Realteilung des Grundstücks nicht beeinträchtigt wird. Das Vorkaufsrecht setzt sich an dem abgeschriebenen, neuen Grundstück fort. Somit wird die Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten für die Realteilung selbst nicht benötigt. Diese Feststellung korrespondiert mit den anerkannten Prinzipien in Rechtsprechung und Literatur, wonach die dinglichen Belastungen eines Grundstücks sich inhaltsgleich fortsetzen.
Zustimmungserfordernis bei Veränderung des Belastungsgegenstandes
Der BGH hebt hervor, dass die Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten erforderlich sein kann, wenn die Realteilung mit einer Änderung des Inhalts des Sondereigentums einhergeht. Die abgetrennte Teilfläche und die damit einhergehende Aufhebung des Sondereigentums könnten die Rechte des dinglich Vorkaufsberechtigten beeinträchtigen. Dieser Aspekt hat besondere Relevanz für Miteigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft, da sich ihr Miteigentumsrecht nun auf ein flächenmäßig kleineres Grundstück bezieht.
Bedeutung für Sondernutzungsrecht
Die Realteilung des Grundstücks hat auch Auswirkungen auf das Sondernutzungsrecht. Obwohl Eigentümer von mit dem Vorkaufsrecht belasteten Wohneinheiten von der Nutzung der Fläche ausgeschlossen sein können, haben sie Anspruch auf Einhaltung der vereinbarten Gebrauchsbestimmung (z.B. Nutzung als Gartenfläche). Der BGH erläutert, dass die bereits erklärte Einigung der unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer keine Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten gemäß § 9 Abs. 2 WEG[…]