LG Berlin – Az.: 38 O 124/21 – Urteil vom 23.11.2021
1. Die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Professor Dr. … vom 14.06.2012, Ur-Nr.: …, wird für unzulässig erklärt, soweit die Zwangsvollstreckung auf einer Kündigungserklärung des Beklagten mit Schreiben vom 12.02.2021 beruht.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Kostenentscheidung jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 125.147,06 (12 x 10.428,92 € = Nettokaltmiete zzgl. MwSt.) festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten im Wege der Vollstreckungsgegenklage über die Verpflichtung des Klägers zur Räumung der angemieteten Gewerberäume.
Der Beklagte – seinerseits Hauptmieter – vermietete mit schriftlichem Untermietvertrag vom 14.06.2012 die möblierten Gewerberäume in der …x 33-34, xxx Berlin, Erdgeschoss links, an den Kläger als Untermieter zum Zwecke des Betriebes eines italienischen Restaurants (§ 1.4 MV). Vereinbart war ein monatlicher Mietzins von zuletzt 12.624,79 €, zahlbar zum dritten Werktag eines jeden Monats (§ 3.1 MV). Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die als Anlage K 1 in Kopie eingereichte Vertragsurkunde Bezug.
Der Kläger unterwarf sich durch notarielle Erklärung vom selben Tage der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungsverpflichtung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses. In diesem Zusammenhang haben die Parteien Folgendes vereinbart:
„Mit lediglich schuldrechtlicher Wirkung wird vereinbart, dass der Vermieter wegen der Räumung aus dieser Urkunde erst vollstrecken darf, wenn ich, Herr …, mit zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befinde oder ich für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug bin, der die Miete für zwei Monate erreicht.“
Der Kläger betreibt das Mietobjekt seitdem als gehobenes Café mit einem breiten und auch preislich gehobenen Angebot, das sich ausschließlich an Präsenzgäste richtete.
Ab dem 02.11.2020 musste der Kläger aufgrund einer pandemiebedingten Verfügung des Senats von Berlin gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 SARS-CoV-2-Infektionsschutzverordnung wie alle anderen Restaurants, Bars und Cafés den Betrieb schließen.
Mit Schreiben vom 14.12.2020 (Anlage […]