Ist eine Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer Ferienwohnung baugenehmigungspflichtig?

Unter einer Nutzungsänderung versteht das öffentliche Baurecht regelmäßig eine Änderung der ursprünglich genehmigten Nutzungsart einer baulichen Anlage. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Wohnhaus als Bürogebäude umfunktioniert wird.
Grundsätzliche Genehmigungspflicht einer Nutzungsänderung
Grundsätzlich ist die Errichtung, die Änderung sowie die Änderung der Nutzungsart einer baulichen Anlage genehmigungspflichtig. Dies ist so ausdrücklich geregelt in den Bauordnungen der Länder. Im Übrigen setzt eine Änderung der Nutzungsart nicht zwingend eine bauliche Veränderung voraus. Sinn und Zweck dieser Regelung ist die Beachtung der jeweiligen Voraussetzungen, die an die konkrete Nutzungsart einer baulichen Anlage gestellt werden. Insoweit gilt hier die sogenannte Baunutzungsverordnung, die die rechtlichen Anforderungen der Nutzung einer baulichen Anlage zu einem bestimmten Zweck regelt. Dies bedeutet: Im Rahmen der Erteilung einer Baugenehmigung hat die zuständige Genehmigungsbehörde auch zu prüfen, ob die angedachte Nutzung der zu genehmigenden baulichen Anlage in einem bestimmten Baugebiet rechtlich überhaupt zulässig ist. Wenn nicht, wird selbstverständlich die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt. Wenn also beispielsweise das Bauplanungsrecht die Nutzung eines Gebäudes zu einem bestimmten Zweck nicht zulässt, ist die Baugenehmigung zu versagen.
Wohnung vs. Ferienwohnung
Die Frage ist nun, ob die obigen Ausführungen auch gelten, wenn eine ursprünglich als normale Wohnung gedachte Wohneinheit zu einer Ferienwohnung umfunktioniert wird. In diesem Zusammenhang könnte die Auffassung vertreten werden, dass eine Ferienwohnung wie eine herkömmliche Wohnung dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen dient und somit rein tatbestandlich keine Änderung der Nutzungsart ist. Hierfür spricht, dass natürlich auch ein Mieterwechsel keine Änderung der Nutzungsart darstellt. Die Gegenmeinung stellt sich auf den Standpunkt, dass eine Ferienwohnung im Gegensatz zu einer herkömmlichen Wohnung gerade einem stetig wechselnden Personenkreis dient. Dient eine Wohnung einem stetig wechselnden Personenkreis, so könnte die regelmäßige Nutzung eine Wohneinheit als Ferienwohnung planungsrechtlich einer anderen Beurteilung unterliegen.