AG München, Az.: 461 C 19626/15, Urteil vom 08.01.2016
Leitsatz vom Verfasser – nicht amtlich: Der Mieter kann auch ohne besondere vertragliche Absprache mit dem Vermieter dazu verpflichtet sein, diesem zwecks Wohnungsbesichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Mietwohnung zu lassen. Dies ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters. Ein Vermieter muss dafür aber einen berechtigten Grund haben. Der Vermieter ist zudem zur schonenden Rechtsausübung gehalten. Denn die Mietwohnung ist der verfassungsrechtlich geschützte Rückzugsraum, in dem der Mieter sich entfalten und gemäß seinen eigenen Vorstellungen sein Leben gestalten kann. Der Mieter hat das Recht, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden, während der Vermieter das ebenfalls verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrecht hat, ein Mindestmaß an Kontrolle und Einwirkungsmöglichkeit auf sein Eigentum zu haben. Routinekontrollen oder anlasslose Besichtigungen durch den Vermieter sind unzulässig; der Vermieter bedarf eines konkreten sachlichen Grundes zur Wohnungsbesichtigung, der sich zum Beispiel auch aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjektes ergeben kann. Ein Vermieter kann generell alle 5 Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Befindet sich im Mietvertrag eine vertragliche Vereinbarung bzgl. des Wohnungsbesichtigungsrechts des Vermieters und ist diese Klausel rechtswidrig und daher unwirksam, so entfällt sie vollständig und an ihre Stelle treten die gesetzlichen Regelungen.
1. Der Beklagte wird verurteilt, bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, eine einmalige Besichtigung der Mieträume im Erdgeschoss rechts des Anwesens … München, durch die Klägerin und/oder von ihr beauftragte Dritte zu ermöglichen und diese nach einer Vorankündigung von fünf Werktage zu dulden.
2. Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin 83,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 23.08.2015 zu bezahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist aus Ziffer 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 € vorläufig vollstreckbar.
6. Das Urteil ist aus den Ziffe[…]