Bundesgerichtshof
Az: VIII ZR 337/06
Urteil vom 14.11.2007
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 26. Oktober 2007 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses.
Die Beklagten mieteten aufgrund eines Vertrages vom 14. September 1999 eine Wohnung der Klägerin in B. . Der Formularmietvertrag enthält in §§ 9, 10 die folgenden Regelungen:
㤠9 Mietzahlungen
I. Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Nebenkosten ist monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme ermächtige Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf folgendes Konto:
…
zu überweisen.
II. Der Mieter verpflichtet sich, für die Bezahlung der Miete einen Dauerauftrag zu erteilen oder eine Einzugsermächtigung im Lastschriftverfahren zu erteilen. Diese kann jederzeit widerrufen werden.
…
§ 10 Aufrechnung mit Gegenforderungen, Zurückbehaltung des Mietzinses
…
II. Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden.
…“
Die Beklagte zu 1 ist nach der Trennung von dem Beklagten zu 2 im April 2005 aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. In der Folgezeit wurde die Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005 verspätet gezahlt, und zwar für Juli am 29. Juli, für August am 2. September, für September am 28. September und für Oktober am 14. Oktober. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Oktober 2005 wurden die Beklagten wegen der unpünktlichen Zahlung der Miete abgemahnt. Im Monat November 2005 wurde die Miete fristgerecht gezahlt, dagegen erfolgten die Zahlungen für den Monat Dezemb[…]