Bundesgerichtshof
Az: VIII ZR 270/07
Urteil vom 12.11.2008
Leitsatz:
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256).
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin werden das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts München II vom 25. September 2007 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dachau vom 30. Januar 2007 abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 497,57 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13. Juli 2006 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in K. .
In § 2 des Formularmietvertrages heißt es:
„1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.8.2004 und wird auf unbestimmte Dauer geschlossen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum.
Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außerordentliches gesetzliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt.“
Ferner ist in § 3 des Vertrags zur Miete vereinbart:
„1. Der Mietzins, ausgenommen Betriebskosten, über die nach § 4 des Mietvertrags gesondert abzurechnen ist, beträgt bei Beginn des Mietverhältnisses 310 EUR.
2. Staffelmiete
Darüber hinaus wird folgende Staffelmiete vereinbart:
Datum| Wohnungsmiete
1. ab dem 1.9.2005 bis 31.8.2006| 319,30
2. ab 1.9.2006 bis 31.8.2007| 328,90
3. ab 1.9.2007 bis 31.8.2008| 338,70
… .“
Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit einem bei der Klägerin am 29. September 2005 eingegangenen Schreiben zum 31. Dezember 2005 und zog aus. Die Klägerin begehrt Miete für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 15. April 2006, da sie die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt anderweit vermieten konnte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht sie einen Betrag von 497,[…]