Flächenabweichung berechtigt Käufer zum Zurückbehaltungsrecht
In einem vom Oberlandesgericht Brandenburg entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob ein Bauträger vom Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zurücktreten kann, wenn der Käufer aufgrund einer erheblichen Flächenabweichung einen Teil der Abschlagszahlung zurückbehält. Das Gericht bejahte dies und stellte fest, dass der Rücktritt des Bauträgers unwirksam war, weil dem Käufer ein Zurückbehaltungsrecht zustand.
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Sachverhalt: Zugesicherte Mindestwohnfläche unterschritten
Der Käufer hatte für eine Eigentumswohnung einen Kaufvertrag mit dem Bauträger geschlossen. In diesem war eine Mindestwohnfläche von 269 m2 zugesichert. Nachdem der Käufer festgestellt hatte, dass nach seinen Berechnungen nur eine Fläche von 217 m2 gesichert war, behielt er einen Teil der Abschlagszahlung zurück. Der Bauträger erklärte daraufhin den Rücktritt vom Vertrag.
Entscheidungsgrund: Käufer durfte Zahlung zurückbehalten
Das Gericht stellte in seinem Urteil fest, dass der Rücktritt des Bauträgers unwirksam war. Dem Käufer stand ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu, da zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung eine Flächenabweichung von über 22% vorlag. Die vertraglich zugesicherte Nutzung war nicht vollumfänglich gesichert. Das Zurückbehaltungsrecht berechtigte den Käufer dazu, einen Betrag von 189.500 Euro von der Abschlagszahlung einzubehalten. Die Voraussetzungen für einen Rücktritt des Bauträgers lagen damit nicht vor.
Fazit: Rücktritt bei Zurückbehaltungsrecht unwirksam
Das Urteil des OLG stärkt die Rechte des Käufers beim Bauträgervertrag. Liegt eine erhebliche Flächenabweichung vor, kann der Käufer einen Teil der Zahlung zurückbehalten. Ein Rücktritt des Bauträgers vom Vertrag ist dann rechtlich unwirksam.
Das vorliegende Urteil
OLG Brandenburg – Az.: 4 U 105/22 – Urteil vom 05.07.2023
Wer kleiner als vereinbart baut, bekommt auch weniger Geld!
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28.06.2022, Az. 6 O 168/21, abgeändert und insgesamt klarstellend wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien am 21.12.2018 abgeschlossene Kaufvertrag über Wohnungs- und Teileigentum mit Bauverpflichtung, Nummer ### der Urkun[…]