Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts für Familienangehörige vor dem Vorkaufsrecht des Mieters
In einem aktuellen Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde klargestellt, dass das dingliche Vorkaufsrecht eines Familienangehörigen Vorrang genießt vor dem Vorkaufsrecht eines Mieters, wenn es vom Eigentümer zu Gunsten des Familienangehörigen bestellt wurde. Der Fall dreht sich um ein Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wurde und sowohl von einer geschiedenen Ehefrau als auch von einem Mieter ausgeübt wurde.
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Der Fall: Vorkaufsrecht für geschiedene Ehefrau und Mieter
Im zugrundeliegenden Sachverhalt wurde im Jahr 2016 für die zwischenzeitlich geschiedene Ehefrau des Wohnungseigentümers, die Beteiligte zu 1, ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Im Jahr 2019 verkaufte der Eigentümer die Wohnung an Dritte. Sowohl die geschiedene Ehefrau als auch der Mieter der Wohnung erklärten daraufhin die Ausübung ihres Vorkaufsrechts. Der Eigentümer ließ die Wohnung jedoch an den Mieter übereignen, der im Oktober 2020 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Die Beteiligte zu 1 klagte daraufhin gegen den ursprünglichen Eigentümer unter anderem auf Übereignung des Wohnungseigentums, jedoch wurde die Klage in erster Instanz abgewiesen.
Das Grundbuchamt löscht das Vorkaufsrecht
Am 31. März 2022 wurde das im Grundbuch zugunsten der Beteiligten zu 1 eingetragene Vorkaufsrecht gelöscht. Die Beteiligte zu 1 legte Beschwerde ein und verfolgte ihr Ziel, einen Amtswiderspruch gegen die Löschung des Vorkaufsrechts zu erwirken, mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde weiter.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts
Der BGH entschied, dass die Löschung des Vorkaufsrechts ohne Bewilligung der Beteiligten zu 1 und ohne Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit gesetzeswidrig war. Der BGH stellte fest, dass das dingliche Vorkaufsrecht des Familienangehörigen Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters hat. Dabei verwies das Gericht auf § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach ein gesetzlich begründetes Vorkaufsrecht eines Familienangehörigen prinzipiell Vorrang vor einem rechtsgeschäftlich begründeten Vorkaufsrecht genießt.
Da das Grundbuchamt das Vorkaufsrecht unter Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften gelöscht hat und das Grundbuch dadurch unrichtig wurde, hob der BGH den angefochtenen Beschluss auf und verfügte d[…]