Der Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter kann im Mietvertrag festlegen, wie er die Nebenkosten auf die Mieter verteilt. Dabei stehen ihm grundsätzlich 4 Möglichkeiten für die Berechnung zur Auswahl. Foto: kunertuscom / Bigstock
In einem Wohnhaus mit mehreren Mietparteien enthält der Mietvertrag in aller Regel auch eine Bestimmung über den Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel. Inhalt solcher Regelungen ist die Verteilung der anfallenden Nebenkosten auf die einzelnen Mieter. Nebenkosten entstehen grundsätzlich für die Versorgung oder Bewirtschaftung eines Hauses in seiner Gesamtheit. Wie hoch die Kosten für die jeweilige Mietpartei ausfallen, hängt von der Art des Umlageschlüssels ab. Der Verteilerschlüssel bestimmt somit die Höhe der Belastung des einzelnen Mieters. Es gibt viele Möglichkeiten, die Nebenkosten auf die verschiedenen Mietparteien zu verteilen.
In Betracht kommen folgende Verteilerschlüssel:
1.) Verteilerschlüssel nach Wohnfläche
Hier werden die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnfläche des jeweiligen Mieters zur Gesamtwohnfläche umgelegt. In diesem Fall richtet sich der Kostenanteil einer Mietpartei nach dem Verhältnis der Wohnfläche ihres Mietobjektes zur gesamten Wohnfläche des Gebäudes. Mit dem Verteilerschlüssel nach Wohnfläche muss der Vermieter zwar die Quadratmeterzahl der Wohnungen wissen, dafür muss er sie nur einmal ermitteln. Zudem sieht das Gesetz in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB die Abrechnung nach der Wohnfläche als Regelmaßstab vor. Haben die Mietparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten also über die Wohnfläche verteilt.
2.) Verteilerschlüssel nach Personenzahl
Eine häufiger anzutreffende Art und Weise der Verteilung der Nebenkosten stellt diejenige dar, die sich nach der Zahl der Bewohner in den einzelnen Mietobjekten richtet. Da eine Wohneinheit in der Regel mit steigender Anzahl ihrer Nutzer vermehrt Kosten produziert, führt dieser Umlageschlüssel in den meisten Fällen zu gerechten Ergebnissen. Um den Anteil der N[…]