BGH, Az.: XII ZR 77/12, Urteil vom 20.11.2013
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. November 2013 für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 5. Juni 2012 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um Mietzahlungen und die Wirksamkeit der von der Beklagten ausgesprochenen Kündigung ihres Geschäftsraummietvertrages. Im August 2005 schloss die P. Warenhandelsgesellschaft mbH mit dem damaligen Grundstückseigentümer, dessen Rechtsnachfolger die Klägerin ist, einen Mietvertrag über die Geschäftsräume in dem Objekt A. 9 in W. . Nach dessen § 1 Ziffer 3 ist der Mieter berechtigt, das Mietobjekt als Einzelhandelsgeschäft zu nutzen. Gemäß § 5 Ziffer 2 Satz 2 steht der Vermieter dafür ein, dass alle Genehmigungen vorliegen, die zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes/Lebensmitteldiscountmarktes erforderlich sind. Das Mietverhältnis ist auf zwölf Jahre befristet (§ 4 Ziff. 1 des Mietvertrages). § 9 des Mietvertrages erlaubt dem Mieter schließlich, das Mietobjekt ganz oder teilweise unterzuvermieten. Nachdem die ursprüngliche Mieterin den Geschäftsbetrieb ihres in dem Mietobjekt zunächst betriebenen Lebensmittelgeschäfts im April 2008 aufgegeben hatte, schloss die als Rechtsnachfolgerin auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetretene Beklagte am 21. April 2010 mit der D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: Untermieterin) einen Untermietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Bau-/Nutzungsgenehmigung bis zum 28. Juni 2010 uneingeschränkt erteilt werde. In der Folgezeit beantragte die Untermieterin beim zuständigen Landkreis die Genehmigung einer Nutzungsänderung. Mit einem als „Anhörung gemäß § 28 VwVfG“ bezeichneten Schreiben vom 15. Juli 2010 teilte der Landkreis der Untermieterin mit, dass der Antrag nicht genehmigungsfähig sei, weil das Vorhaben der Bebauungsplanfestsetzung („Fläche für den Gemeinbedarf Schule“) widerspreche und eine seinerzeit beabsichtigte Planänderung, aufgrund derer der Neubau der vorhandenen Gebäude genehmigt worden sei, nicht zum Abschluss gebracht worden sei. Nachdem die Beklagte die Klägerin wiederholt aufgefordert hatte, sicherzustellen, dass die Untermieterin die Räume wie vorgesehen nutzen könne, kündigte sie am 6. September 2010 das Mietverhältnis außerordentlich zum 30. September 2010 und stellte zugleich ihre Mietzahlung ab Oktober 2010 ein. Am 5. Oktober 2010 erteilte der Landkreis die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung. Das Landgericht hat der Klage, mit der die Klägerin Zahlung der monatlichen Bruttomieten in Höhe von jeweils 12.138 Euro für den Zeitraum von Oktober bis einschließlich Dezember 2010 begehrt, in Höhe von 33.281,61 Euro nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Widerklage der Beklagten, mit der sie beantragt hat festzustellen, dass das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. September 2010 beendet worden sei, und von der Klägerin die Rückzahlung überzahlter Miete von insgesamt 47.124 Euro nebst Zinsen verlangt hat, hat das Landgericht die Klägerin verurteilt, an die Beklagte einen Betrag von 11.781 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Im Übrigen hat es Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage insgesamt abgewiesen….