Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel

BGH
Az.: VIII ZR 12/12
Urteil vom 20.06.2012

Leitsatz – nicht amtlich: Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Rückzahlungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter der kurzen 6monatigen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (= Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 6 Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.). Es macht dabei keinen Unterschied, ob der Mieter – jeweils in Verkennung der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel – die Schönheitsreparaturen selbst durchführt beziehungsweise durchführen lässt und vom Vermieter anschließend den hierfür aufgewendeten Betrag fordert, oder ob der Mieter an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zahlt. Sowohl die geldwerte Sachleistung als auch der Abgeltungsbetrag dienen der Verbesserung der Mietsache und sind deshalb als Aufwendungen auf die Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB anzusehen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. Mai 2012 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. Dezember 2011 aufgehoben.
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 18. November 2010 (Az.: 7 C 287/10) wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Tatbestand
Der Kläger war bis zum 31. August 2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Mietvertrag vom 18. Januar 1980 ist in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen unter Nr. 5 „Erhaltung der überlassenen Räume“ ein Fristenplan zur Durchführung der Schönheitsreparaturen enthalten und in Absatz 2 unter anderem folgendes geregelt:
„(2) …
Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen… “
Mit Schreiben vom 3. Juli 2007 untersagte die Beklagte dem Kläger wegen in der Wohnung anstehender Modernisierungsarbeiten die Durchführung der SchÃ[…]