Bundesgerichtshof
Az: VIII ZR 13/08
Urteil vom 17.12.2008
Leitsatz:
Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu.
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 14. Dezember 2007 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 2./8. April 1998 von der G. GbR (im Folgenden: Schuldnerin) eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in D. . Mit Beschluss des Amtsgerichts Dresden vom 19. Januar 2004 wurde auf Antrag der B. bank AG (im Folgenden: Gläubigerin) die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt.
Die Schuldnerin bildete mit notarieller Teilungserklärung vom 30. Juni 2004 insgesamt neun Einheiten Wohnungseigentum und Teileigentum an dem Grundstück. Sie verkaufte die von den Beklagten gemietete, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnete Wohnung mit notariellem Vertrag vom selben Tag zusammen mit drei weiteren Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von 314.000,– EUR an einen Dritten. Diese Wohnungen sind ebenso wie die weiteren Eigentumseinheiten jeweils mit Grundschulden der Gläubigerin in Höhe von 1.022.583,76 EUR nebst Zinsen sowie der Sparkasse Bad S. in Höhe von 511.291,88 EUR nebst Zinsen belastet. Die Beklagten übten mit Schreiben vom 25. Juli 2005 – ebenso wie die Mieter der drei anderen Eigentumswohnungen -gegenüber der Schuldnerin ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB aus. Die Gläubigerin wies den Notar der Beurkundungen vom 30. Juni 2004 mit Schreiben vom 14. September 2005 darauf hin, sie habe wegen des damit zusätzlich verbundenen Aufwands keinerlei Interesse an einer Einzelverwertung der Wohnungen; da die Aufteilung der Immobilie in Wohneigentum ohne ihr Wissen erfolgt sei, sei die Auftei[…]