Betriebskostenumlage und schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG

BGH
Az: VIII ZR 279/05
Urteil vom 20.09.2006

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. September 2006 für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Chemnitz – 6. Zivilkammer – vom 14. November 2005 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind seit dem 1. Januar 1993 Mieter einer Wohnung der Klägerin in C. . Die Wohnung war zunächst mit einer Gas-Etagenheizung ausgestattet; die Abrechnung der Heizkosten erfolgte direkt im Verhältnis zwischen den Beklagten und den Stadtwerken. Mit Schreiben vom 4. September 1997 kündigte die Klägerin umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an. Unter anderem sollten eine mit Erdgas betriebene Zentralheizungsanlage errichtet und in den einzelnen Wohnungen Plattenheizkörper mit Wärmemengenzählern zur Verbrauchserfassung angebracht werden. In der beigefügten Kostenaufstellung waren die auf die Mieter umlegungsfähigen Kosten der Heizungszentrale mit „0,00“ angegeben. Mit Schreiben vom 10. Dezember 1997 teilte die Klägerin den Beklagten unter dem Betreff „Erfassung des Wärmeenergieverbrauches und des Warmwassers gemäß Heizkostenverordnung“ unter anderem folgendes mit:

„Die bei Ihnen eingebaute Heizungsanlage wurde mit individuellen Erfassungsgeräten – Wärmemengenzähler sowie Warm- und Kaltwasserzähler – ausgerüstet. Als Wärmedienstunternehmen wurde W. GmbH & Co. KG gebunden.

Mit der Ausrüstung ist es möglich, ab dem 01.01.1998 die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach Heizkostenverordnung (BGBl. vom 20.01.1989) in dem gleichen Abrechnungsrhythmus wie die Betriebskostenabrechnung durchzuführen.

…

Unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen (§§ 4, 14 MHG), der mietvertraglichen Vereinbarung und zur Vermeidung von erheblichen Nachzahlungen wird ab 01.01.1998 für Heizung und Warmwasser eine Vorauszahlung in Höhe von 2,00 DM/qm Wohnfläche fällig.“

Mit Schreiben vom gleichen Tag, welches mit „Erklärung der Umlage von Betriebskosten gemäß § 14 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG)“ überschrieben ist, erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten, sie möchte „gemäß § 14 Abs. 1 MHG die Möglichkeit nutzen, Ihnen als Mieter bzw. Nutzer und Pächter gegenüber nochmals eine einheitliche und zusammengefasste Erklärung bezÃ[…]