BVerfG
Az.: 1 BvR 1401/94
vom: 04.01.1995
bzgl. § 5 MHG
Leitsätze: Die Auslegung und Anwendung des § 5 MHG darf nicht an die aus der Sicht des Mieterhöhungsrechts zufällige Art der Finanzierung anknüpfen. Soweit das Disagio nur eine zinsvertretende Bedeutung hat, steht hinter dessen Wegfall als Berechnungsfaktor und dem damit verbundenen Übergang zu einem höheren Nominalzins keine höhere wirtschaftliche Belastung des Vermieters, die in dem darauf entfallenden Umfang eines Ausgleichs durch Mieterhöhung nach § 5 MHG bedürfe.
Gründe: Die Beschwerdeführer wenden sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung einer höheren Miete.
I. Der Kläger des Ausgangsverfahrens vermietete den Beschwerdeführern ab 15. Juli 1987 eine Wohnung, deren Erstellungskosten er mittels zweier dinglich gesicherter Darlehen finanziert hatte. Ein Darlehen mit einem Nennbetrag von 100.000 DM war zu einem Kurs von 92 vom Hundert ausgegeben worden. Nach dem ursprünglich geschlossenen Darlehensvertrag war es mit 5,5 vom Hundert jährlich zu verzinsen; diese Konditionen waren für fünf Jahre fest vereinbart (Festschreibungsfrist). Der effektive Jahreszins war in dem Vertrag mit 7,76 vom Hundert angegeben. Als „preisbestimmende Faktoren“ wurden 8 vom Hundert Disagio auf einen Zeitraum von fünf Jahren verrechnet. Das zweite Darlehen mit einem Nennbetrag von 165.000 DM hatte einen Auszahlungskurs von 91,5 vom Hundert. Es war mit 5,25 vom Hundert jährlich zu verzinsen. Diese Konditionen galten ebenfalls für fünf Jahre (Festschreibungsfrist). Der effektive Jahreszins war in dem Vertrag mit 7,49 vom Hundert angegeben. Als „preisbestimmende Faktoren“ wurden 8,5 vom Hundert Disagio auf einen Zeitraum von fünf Jahren verrechnet. Mit Schreiben vom 15. Oktober 1992 verlangte der Kläger von den Beschwerdeführern gemäß § 5 Abs. 1 MHG eine höhere Miete, weil sich die Kapitalkosten für die Darlehen gegenüber den von ihm bei Begründung des Mietverhältnisses geschuldeten erhöht hätten:
Für das Darlehen über ursprünglich 100.000 DM, das noch in Höhe von 61.950,64 DM bestehe, müsse er seit dem 1. Juli 1992 Zinsen in Höhe von 9,25 vom Hun[…]