Mietvertragliche Indexklausel: Unwirksamkeit und ihre Konsequenzen
In einem aktuellen Fall, der vor dem Amtsgericht Hannover verhandelt wurde, ging es um die Folgen einer unwirksamen Indexklausel im Mietvertrag. Das Hauptproblem dieses Falles lag in der Frage, ob und inwieweit eine Mieterhöhung aufgrund dieser unwirksamen Klausel zulässig ist.
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Die strittige Indexklausel
Zwischen den beiden Parteien, Klägerin und Beklagtem, besteht ein Mietverhältnis, das seit dem 31.01.2018 andauert. Im Mietvertrag wurde eine sogenannte „Indexklausel“ vereinbart. Diese Klausel legt fest, dass die Nettokaltmiete in der Zukunft durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Wenn der Index um mehr als 5 Prozent steigt, sollte sich auch der Mietzins entsprechend erhöhen.
Mieterhöhung und die Reaktion des Mieters
Die Klägerin forderte mit einem Schreiben vom 24.01.2022 eine Mieterhöhung, die sich auf den qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 2021 stützte. Der Beklagte verweigerte jedoch die Zustimmung zu dieser Erhöhung.
Die Unwirksamkeit der Indexklausel
Das Gericht stellte fest, dass die im Mietvertrag vereinbarte Indexklausel unwirksam ist. Der Grund dafür ist, dass die Klausel nur eine Erhöhung, aber keine Reduzierung des Mietzinses vorsieht. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen. Daher ist die Klägerin grundsätzlich berechtigt, eine Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.
Formelle Mängel des Erhöhungsverlangens
Obwohl die Indexklausel unwirksam ist, war das Erhöhungsverlangen der Klägerin formell unwirksam. Das Gericht argumentierte, dass der Mieter in der Lage sein muss, das Erhöhungsverlangen zu überprüfen. In diesem Fall fehlte ein Hinweis darauf, bis zu welcher Höhe die unwirksame Indexklausel eine Mieterhöhung zugelassen hätte. Dieser Mangel führte zur formellen Unwirksamkeit des Zustimmungsverlangens.
Das Urteil und seine Begründung
Das Gericht entschied, dass die Klage unbegründet ist. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Kosten des Rechtsstreits wurden der Klägerin auferlegt. Das Urteil basiert auf verschiedenen rechtlichen Grundlagen, insbesondere auf den §§ 558, 558 a BGB und § 307 BGB.
Das vorliegende U[…]