Kündigung aus Eigenbedarf und die Einbindung des Kaufvertrags
Es gibt viele Aspekte, die das Mietrecht prägen, aber die Frage, wie Kaufverträge die Möglichkeit einer Kündigung aus Eigenbedarf beeinflussen können, ist ein Thema, das immer wieder zu Diskussionen führt. Der aktuelle Fall wirft genau diese Frage auf und hat eine klare Antwort gefunden, die in einem jüngsten Fall vom AG Stuttgart-Bad Cannstatt beantwortet wurde.
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Es geht um einen Fall, bei dem eine Vermieterin eine Einzimmerwohnung von ihrem Mieter zurückforderte, da sie diese für sich beanspruchen wollte. Sie argumentierte, dass die Kosten für ihre aktuelle Wohnung zu hoch seien und sie aus diesem Grund Eigenbedarf an der kleineren Wohnung des Beklagten anmelden würde. Sie fügte hinzu, dass die Verpflichtungen, die aus dem Kaufvertrag resultierten, nur die Verkäuferin betreffen und nicht sie als Klägerin.
Die Kündigungsausschlussklausel im Kaufvertrag
Allerdings gab es eine Vereinbarung im Kaufvertrag, die besagte, dass der Verkäufer sich verpflichtet, auf alle ihm zustehenden Kündigungsmöglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses zu verzichten. Diese Verpflichtung wurde auch in Form eines Nachtrags zum Mietvertrag dem Mieter gegenüber festgehalten. Damit sollte dem Mieter eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber einem Käufer eingeräumt werden, um seinen bisherigen Wohnraum nicht zu verlieren.
Gilt das Verbot auch für den Käufer?
Ein weiterer Punkt im Kaufvertrag besagt, dass der Käufer in das Mietverhältnis mit allen sich hieraus ergebenden Rechten und Pflichten eintritt. Die Klägerin, also die Käuferin, sollte also ebenfalls die Verpflichtungen, die der Verkäufer mit dem Mieter eingegangen ist, übernehmen. Insbesondere wurde auf die Verpflichtung zur Kündigungsverzicht hingewiesen.
Rechtliche Konsequenzen und die Entscheidung des Gerichts
Infolgedessen ist davon auszugehen, dass die Vereinbarungen so auszulegen sind, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Beklagten ausgeschlossen sein sollte, es sei denn, dieser hat selbst einen Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses gegeben. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher ausgeschlossen, unabhängig davon, ob der Klägerin ein Eigenbedarfsgrund zustand.
Das Gericht wies daher die Klage der Vermieterin ab. Es kam zu dem Schluss, dass die Klägerin, als Käuferin der Immobilie, die Ver[…]