Der Streit um die Instandhaltungsrücklage im Wohnungskaufvertrag
In einem kürzlich ergangenen Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz (OLG Koblenz) kam es zu einer Auseinandersetzung, die jeden potenziellen Wohnungskäufer und -verkäufer interessieren dürfte. Der Sachverhalt drehte sich um die Frage der Instandhaltungsrücklage im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Ein Wohnungskäufer verklagte den Verkäufer auf Schadenersatz, da er behauptete, der im Kaufpreis enthaltene Anteil an der Instandhaltungsrücklage sei unzureichend gewesen.
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Zwist um den Wohnungskaufvertrag und die Beschaffenheitsvereinbarung
Die Klägerin hatte das Wohnungseigentum vom Beklagten erworben und dabei wurde in dem Wohnungskaufvertrag explizit die „Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte wegen eines Sachmangels“ festgehalten. Ein wesentlicher Punkt dieses Vertrages war die Vereinbarung, dass der Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Kaufpreis enthalten sei und mit dem Besitzübergang auf die Käuferin übergehe.
Die Tücke der Instandhaltungsrücklage
Der Knackpunkt lag dabei bei der Instandhaltungsrücklage. Auf dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft war ein Betrag vorhanden, der rechnerisch dem vereinbarten Anteil an der Instandhaltungsrücklage entsprach. Allerdings lag zum Zeitpunkt der Beurkundung kein Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Verwendung des auf dem Konto vorhandenen Geldes vor.
Verwirrung durch das Exposé
Für zusätzliche Verwirrung sorgte ein Exposé, welches die Klägerin vor dem Kauf von der vom Beklagten beauftragten Maklerin erhalten hatte. In diesem Dokument wurde unter anderem angegeben, dass Rücklagen für anstehende Investitionen wie Dachsanierung und Reparaturen vorhanden seien.
Das Urteil des OLG Koblenz
Die OLG Koblenz hat letztlich in der Berufung entschieden und das Urteil der Einzelrichterin der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mainz abgeändert. Die Klage wurde abgewiesen und die Klägerin dazu verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Entscheidung des Gerichts bringt wichtige Erkenntnisse für zukünftige Wohnungskaufverträge und die Bedeutung von Beschaffenheitsvereinbarungen und Instandhaltungsrücklagen. Sie unterstreicht die[…]