Oberlandesgericht Thüringen – Az.: 7 U 48/12 – Urteil vom 04.07.2012
I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Gera vom 15.12.2011 wie folgt abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.159,87 EUR nebst Jahreszinsen hieraus in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.05.2011 zu zahlen.
II. Die Beklagte hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Zu ergänzen ist, dass die Betriebskostenabrechnung der Klägerin für 2009 der Beklagten am 14.01.2011 zuging. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung hat Erfolg. Sie ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511 Abs. 1, 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO). Sie ist auch in der Sache begründet.
Denn das Landgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Betriebskostennachzahlungsanspruch aus § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, wonach die Beklagte die Betriebskosten zu tragen hat.
Das Landgericht hat eine Versäumung der hier vertraglich vereinbarten gewerberaummietrechtlichen Nebenkostenabrechnungsfrist angenommen, allerdings zu Unrecht die Wirksamkeit dieser Klausel (§ 4 Nr. 8 des Mietvertrags) bejaht.
1.) Diese ist nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Es handelt sich unstreitig um eine allgemeine Geschäftsbedingung des hier vorliegenden Formularmietvertrags. Die Beklagte bezeichnet sie selbst als „Formularklausel“ (Klageerwiderung Seite 2). Ein individuelles Aushandeln nach § 305 Abs. 1 S. 3 BGB oder eine Individualabrede nach § 305b BGB liegen nicht vor. Formularklausel und Individualabrede schließen sich begrifflich aus. Denn eine Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
a.) Die Klägerin als Vermieterin ist berechtigt, sich gegenüber der Beklagten auf eine Inhaltskontrolle nach § 307 BGB zu berufen. Denn unstreitig ist die Beklagte – also die Mieterin – Verwenderin der mietvertraglichen allgemeinen Geschäftsbedingungen, deren Bestandteil die Klausel ist (Klageerwiderung Seite 2).
b.) Die Klausel § 4 Nr. 8 des Mietvertrags lautet:
„Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt jährlich. Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr.
Der Vermieter ist[…]