Unwirksamkeit einer fristlosen Mietvertragskündigung bei Schonfristzahlung

LG Berlin, Az.: 63 S 216/12, Urteil vom 15.10.2013

Das Versäumnisurteil der Kammer vom 11. Januar 2013 – 63 S 216/12 – wird aufrechterhalten.

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27. Juli 2012 verkündete Schlussurteil des Amtsgerichts Schöneberg – 19 C 126/11 – abgeändert und neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2014 bewilligt.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Auf den zulässigen Einspruch des Klägers war gemäß § 343 Satz 1 ZPO das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten. Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

Der Kläger ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist beendet. Die Kündigung der Beklagten vom 22. Februar 2011 ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Der Kläger hatte bei Ausspruch der Kündigung die Mieten für Januar 2011 und Februar 2011 jeweils in voller Höhe von 353,33 EUR nicht gezahlt.

Der Ausgleich der Rückstände durch das JobCenter Ende Februar 2011 innerhalb der Schonfrist führte gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, lässt jedoch die Wirksamkeit der ebenfalls erklärten ordentlichen Kündigung unberührt. Für die ordentliche Kündigung kommt eine Heilung durch Zahlung in der Schonfrist nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250).

Der oben genannte Rückstand überschreitet für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine den Betrag einer Monatsmiete auch dann, wenn man zugunsten des Klägers das ihm aus der Nebenkostenabrechnung für 2009 zustehende Guthaben von 131,– EUR verrechnet. Dieser Rückstand begründet gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB eine fristlose Kündigung, so dass er erst recht im Rahmen einer ordentlich[…]