Schadensersatzansprüche und Minderungsrechte von Mietern
1. Allgemein:
Der Vermieter ist verpflichtet die Mietsache zu erhalten und ihren Gebrauch während der Mietzeit zu gewähren. Erfüllt er diese Pflichten nicht, nicht rechtzeitig oder schlecht, d.h. nicht im vertraglich geschuldeten Umfang, kann der Mieter von ihm deren Erfüllung verlangen. Soweit die Leistungsstörung auf Mängeln beruht, stehen dem Mieter daneben regelmäßig die Rechte der Minderung und des Schadensersatzes zu. Grundsätzlich gehen die Gewährleistungsvorschriften nach der Überlassung der Mietsache als abschließende Sonderregelungen den allgemeinen Vorschriften des BGB vor. Ein Sachmangel der Mietsache ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen („Ist-“) Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten („Soll-“) Zustand.
2. Checkliste Sachmangel:
1. Soll-Zustand
a. Mietvertrag
b. Stillschweigende Einigung
c. Auslegung der Vereinbarungen
2. Ist-Zustand (Abweichung)
3. Nachweisbarkeit: z.B. durch Übergabe- Abnahmeprotokolle, Gutachten, Atteste, behördliche Bescheide, Fotos, Bautagebuch, Zeugen, Augenschein etc.
In vielen Mietverträgen befinden sich zudem entgegenstehende Klauseln, die Ansprüche von Mietern ausschließen (häufig sind diese Klauseln jedoch von Gerichten bereits für unwirksam erklärt worden). Die Mieter sind sich daher oft im Unklaren darüber, ob sie einen Anspruch auf Erfüllung oder einen Anspruch auf Schadensersatz haben, oder ob sie ggf. zur Minderung des Mietzinses berechtigt sind und falls ja, in welcher Höhe. Diesbezüglich kommt es immer auf den Einzelfall an. Nachfolgende Urteile können dementsprechend lediglich eine „Richtlinie“ für private als auch gewerbliche Mietverhältnisse geben:
4. Privates Mietverhältnis: