Vergleichsmiete (ortsübliche) und Mieteranschaffungen

BGH
Az: VIII ZR 315/09
Urteil vom 07.07.2010

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2010 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 27. November 2009 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Tatbestand
Der Beklagte ist seit April 1976 Mieter einer ca 92 qm großen Wohnung in Hamburg. In § 28 des Mietvertrags heißt es:
„Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten fachgerecht eine Gasheizung in sämtlichen Wohnräumen zu installieren und ein Badezimmer in den dafür vorgesehenen Raum zu installieren.“
Dementsprechend baute der Beklagte in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein.
Mit Schreiben vom 28. Februar 2008 verlangte die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450,28 € auf 539,95 € monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung des Beklagten in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung.
In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Klägerin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Außerdem hatte sie dem Beklagten mit Schreiben vom 22. April 2004 den Abschluss einer Vereinbarung angeboten, der zufolge dieser ihr das Eigentum an Bad und Sammelheizung gegen Zahlung von 1.200 € übertragen und die Klägerin die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht hierfür übernehmen sollte. Im Gegenzug sollte die Wohnung künftig in das Rasterfeld C 4 des jeweils gültigen Hamburger Mietspiegels (mit Bad und Heizung) eingeordnet, eine darauf gestützte Mieterhöhung aber nicht vor dem 1. Juni 2006 geltend gemacht werden. Zum Abschluss dieser Vereinbarung kam es nicht.
Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zur ErhÃ[…]