Mietminderung und rügelose Einlassung des Vermieters

BUNDESGERICHTSHOF
Az.: XII ZR 66/01
Verkündet am: 26.02.2003

Leitsätze:
1. Der Mieter muss sich darauf verlassen können, daß der Vermieter, der eine Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnimmt, die vertraglich vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangen wird.
2. Für die Annahme einer Verwirkung bedarf es neben dem Zeitablauf auch noch besonderer Umstände, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend mache.
3. Solche besonderen Umstände liegen vor, wenn sich der Vermieter mit einer Minderung – wenn auch nicht in der vom Mieter vorgenommenen Höhe – einverstanden erklärt, und die Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Zeit zusagt, dies Zusage aber nicht einhält.

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Februar 2003 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 6. Februar 2001 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte zur Zahlung verurteilt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Revisionsverfahrens – an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin macht Miete und Nebenkosten für ein gewerbliches Mietobjekt geltend.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 7. Dezember 1992 Büroräume an eine Bürogemeinschaft, an der der Beklagte beteiligt war, für die Zeit vom 15. April 1993 bis 15. April 2003. Die Miete samt Nebenkostenpauschale betrug monatlich zunächst 4.708, 20 DM, ab Dezember 1993 4.801, 25 DM.

§ 12 des Mietvertrages lautet:

„1. Der Mieter kann gegen Mietzinsforderungen mit Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB nur aufrechnen oder diesbezüglich ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat.

2. Mit sonstigen Gegenforderungen kann der Mieter nur aufrechnen, soweit sie unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Zurückbehaltungsrechte stehen dem Mieter unbeschadet von Ziffer 1. nur wegen Gegenforderungen zu, die auf dem Mietverhältnis beruh[…]