Rückauflassungsvormerkung: Grundstückswert und die Rolle des OLG Düsseldorf
Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hatte kürzlich einen Fall zu entscheiden, der sich um den Geschäftswert für die Eintragung einer sogenannten Rückauflassungsvormerkung drehte. Dabei ging es im Kern um die Frage, wie der Wert eines Grundstücks für diese spezielle Art der Vormerkung zu bemessen ist.
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Hintergrund des Falles
Ende 2015 erwarb der Beteiligte zu 1. einen ehemaligen Hof, der unter Denkmalschutz steht, für 1,72 Mio. Euro. Ende 2022 übertrug er diesen und weitere Immobilien notariell an seine Kinder. Als Gegenleistung behielt er und seine Ehefrau den lebenslangen unentgeltlichen Nießbrauch an dem Grundbesitz. Zudem wurde im Vertrag festgelegt, dass unter bestimmten Voraussetzungen, wie beispielsweise einem Verstoß gegen bestimmte Verpflichtungen oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, der Grundbesitz unentgeltlich zurückübertragen werden kann.
Kernpunkt: Die Rückauflassungsvormerkung
Zur Sicherung dieses Rückübertragungsanspruchs wurde im Notarvertrag eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung vereinbart. Das Amtsgericht Düsseldorf setzte den Geschäftswert für diese Vormerkung auf 860.000 Euro fest, was 50% des ursprünglichen Kaufpreises entspricht. Gegen diesen Beschluss legte der Bezirksrevisor Beschwerde ein. Er argumentierte, dass der volle Grundstückswert und eine Wertsteigerung des Grundstücks zu berücksichtigen seien.
Entscheidung des OLG Düsseldorf
Das OLG Düsseldorf wies die Beschwerde zurück. Es entschied, dass der Geschäftswert für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung korrekterweise auf den halben Grundstückswert zu veranschlagen ist. Diese Ansicht steht im Einklang mit der herrschenden obergerichtlichen Rechtsprechung. Das Gericht argumentierte, dass eine solche Vormerkung der Vormerkung zur Sicherung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts nähersteht und daher die kostenmäßige Bevorzugung analog anzuwenden ist.
Abschließende Bemerkungen
Zusätzlich zur Klärung der Frage des Geschäftswerts betonte das Gericht, dass der vom Bezirksrevisor vorgeschlagene erhöhte Betrag nicht anzuwenden sei. Das Amtsgericht hatte zu Recht darauf hingewiesen, dass der betroffene Grundbesitz, ein denkmalgeschützter ehemaliger Hof, besondere Auflagen hat, die eine allgemeine Wertentwicklung nicht zulassen würden. Somit bleibt der festgesetzte[…]