Fiktive Instandhaltungskosten und Mieterhöhungen: Schlüsselbetrachtungen
Der vorliegende Fall betrachtet die rechtlichen Aspekte von Mieterhöhungen im Kontext von fiktiven Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese Angelegenheit betrifft das Berufungsurteil 214 C 47/21, das vom Gericht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen wurde. Kern der Auseinandersetzung ist die Frage, ob bei einer Mieterhöhung durch den Vermieter infolge von Modernisierungsmaßnahmen, ein Abzug von ersparten Erhaltungskosten vorzunehmen ist und welche Auswirkungen das Unterlassen eines solchen Abzugs auf die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung hat.
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Wichtigkeit des Instandhaltungsabzugs
In dieser Auseinandersetzung hat das Amtsgericht der Klage zunächst stattgegeben. Dabei wurde jedoch die Ansicht vertreten, die formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung ergäbe sich bereits aus der fehlenden Angabe hinsichtlich eines Abzugs von ersparten Erhaltungskosten. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hingegen sieht den Vermieter in der Pflicht, nicht nur die Kosten für bereits fällige Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen abzuziehen, die durch die Modernisierungsmaßnahmen obsolet werden. Sie fordert darüber hinaus einen Instandhaltungsabzug auch bei einem Austausch voll funktionsfähiger Bauteile, wenn diese bereits über einen erheblichen Teil ihrer Nutzungsdauer genutzt wurden.
Rein Modernisierende Maßnahmen und Mieterhöhung
Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Situation, in der der Vermieter – wie in diesem Fall – von einer reinen Modernisierungsnatur seiner Maßnahmen ausgeht und infolgedessen in seiner Mieterhöhungserklärung jeglichen Abzug von ersparten Erhaltungskosten unterlässt. Nach der BGH-Rechtsprechung führt dies nicht zur formellen Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung. Ebenso wichtig zu beachten ist, dass der Vermieter nur eine Mieterhöhungserklärung in Bezug auf eine Modernisierungsmaßnahme abgeben darf; vorläufige Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen in Etappen wegen derselben Modernisierungsmaßnahme sind unzulässig.
Weiterführende Aspekte und Überlegungen
Ein weiterer interessanter Punkt ist die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Modernisierungserklärung noch Arbeiten aus anderen Modernisierungsprojekten ausstanden. Dies wurde durch den darin enthaltenen ausdrücklichen Vorbehalt vermerkt. Dieser Umstand hat jedoch keinen Einfluss auf die Rechtsl[…]