Gerichtsurteil des OLG Dresden: Fristlose Kündigung wegen behördlicher Nutzungsuntersagung im Mietrecht
Das Oberlandesgericht Dresden hat in seinem Hinweisbeschluss vom 27.03.2023 (Az. 5 U 2520/20) über einen Rechtsstreit im Mietrecht entschieden. In dem Fall ging es um eine behördliche Nutzungsuntersagung, die zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags führte.
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Vermietung bestimmter Räumlichkeiten als Werkstatt mit verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten
Im Mietvertrag wurden bestimmte Räumlichkeiten zur Nutzung als Werkstatt für Elektro-, Holz-, Metallverarbeitung und IT-Werkstatt vermietet. Die monatliche Bruttomiete betrug ab Januar 2017 2.331,98 EUR. Aufgrund von brandschutzrechtlichen Mängeln, insbesondere dem Fehlen eines zweiten Rettungswegs, erhielt die Vermieterin eine behördliche Mitteilung. Obwohl sie angab, eine Lösung zu erarbeiten, unternahm sie keine baulichen Maßnahmen.
Forderung der Klägerin und das Landgerichtsurteil
Die Klägerin forderte die Miete für die Monate August bis Dezember 2021 in Höhe von insgesamt 11.659,45 EUR sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Sie argumentierte, dass die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags mit sofortiger Wirkung unbegründet sei, da die Nutzungsuntersagung lediglich die nicht vertragsgemäße Nutzung als Ausbildungsstätte betreffe, nicht aber die vertragsgemäße Nutzung als Werkstatt und Umkleideräume.
Das Landgericht wies die Klage ab und erklärte, dass die außerordentliche Kündigung wirksam sei. Es sah keinen Grund, die außerordentliche Kündigung trotz der Möglichkeit zur Abhilfe als unwirksam anzusehen. Die Klägerin legte Berufung ein.
Absicht des Oberlandesgerichts und Bestätigung des Landgerichtsurteils
Das Oberlandesgericht beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen. Es bestätigte die Auffassung des Landgerichts, dass die Beklagte die geltend gemachten Mieten für den genannten Zeitraum nicht aus dem ursprünglichen Mietverhältnis schuldet. Es stellte fest, dass die außerordentliche Kündigung der Beklagten wirksam sei, obwohl sie nicht gegen die Nutzungsuntersagung gerichtlich vorgegangen war und keine Frist zur Abhilfe gesetzt hatte.
Auswirkung behördlicher Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf den vertragsgemäßen Gebrauch
Das Gericht betonte, dass behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit d[…]