Mieterhöhungsverlangen – unwirksam wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen

BGH
Az.: VIII ZR 282/03
Urteil vom 23.06.2004

In dem Rechtsstreit hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 4. Juli 1984 im Haus N. straße in Berlin im 3. Obergeschoß eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 137,41 qm. Die Wohnung war durch Modernisierungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mitteln nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen nicht nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaßnahmen andererseits getrennten Baukostenzuschuß in Höhe von 2.301.671 DM für die Gebäude N. straße bis. Darüber hinaus erhielt sie von der Wohnungsbaukreditanstalt im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in Höhe von 1.620.500 DM und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von 567.800 DM Zinszuschüsse in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unterschiedlichen Teilbeträgen letztmalig am 1. Dezember 1983 gezahlt wurden. Als Zeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen wurde der 1. Dezember 1977 festgelegt. In § 3 Abs. 3 des Modernisierungsvertrages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß der Arbeiten 3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im 4., 7. und 10. Jahr nach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte.

Mit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 522,28 € um 104,46 € auf 626,74 € monatlich zuzüglich einer Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser in Höhe von 127,24 € und eines nicht näher bezeichneten Zuschlages von 2,56 €. Sie berief sich dabei auf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Die Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ihrer MieterhöhungserklÃ[…]