Verfasser: Dr. Christian Gerd Kotz
Beachten Sie hierzu die Mietminderungstabelle
1. Mietminderung – Allgemein:
a. Es ist schon ärgerlich, wenn die Haustüre andauernd klemmt, die Wände feucht sind oder die Heizung mitten im tiefsten Winter nicht funktioniert. Als Mieter einer Wohnung oder eines Hauses kann man in solchen Fällen berechtigt sein, die Miete zu mindern.
Gesetzlich verankert ist die Möglichkeit einer Mietminderung in § 537 Abs.1 BGB. Dort heißt es:
„Ist die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht im Laufe der Miete ein solcher Fehler, so ist der Mieter für die Zeit, während deren Tauglichkeit aufgehoben ist von der Entrichtung des Mietzinses befreit, für die Zeit, während deren Tauglichkeit gemindert ist, nur zur Entrichtung eines nach §§ 472, 473 BGB zu bemessenden Teiles des Mietzinses verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung kommt nicht in Betracht“.
Neben der Mietminderung stehen dem Mieter noch weitere Rechte, wie zum Beispiel Schadensersatzansprüche oder eine Kündigung zu. In der Praxis dürfte eine Drohung mit einer Mietminderung wesentlich effektiver sein, als die Drohung mit einer Schadensersatzklage oder einer Kündigung.
b. Voraussetzung für eine Mietminderung ist das Vorliegen eines Mietmangels; dieser Mangel am Mietobjekt muss zudem auch noch erheblich sein. Bei einem nur unerheblichen Mangel an der Mietsache kommt eine Mietminderung nicht in Betracht (vgl. hierzu § 537 Abs.1 S.2 BGB – siehe a).
Anmerkung des Verfassers:
Wann ein Mangel nun erheblich ist, wurde vom Gesetzgeber nicht festgelegt; auch die Gerichte scheuen davor zurück, eine allgemeingültige Definition zu entwickeln. Man muss daher von der allgemeinen Bedeutung des Wortes erheblich ausgehen. Unter „erheblich“ versteht der Duden („Das Bedeutungswörterbuch“): beträchtlich, durch sein Ausmaß bedeutend.
c. Der Mieter muss dem Vermieter weiterhin diesen erheblichen Mietmangel anzeigen, sonst kann dieser nicht abhelfen. Zu einer solchen Mängelanzeige ist der Mieter sogar nach § 545 Abs.1 S.1 BGB verpflichtet. Dort heißt es:
„Zeigt sich im Laufe der Miete[…]