Mieterhöhung und Mietspiegel: Ein Blick auf das LG Lübeck-Urteil zur Zustimmungspflicht der Mieter
In einem jüngst ergangenen Urteil des Landgerichts Lübeck ging es um die Frage, ob Mieter einer Wohnung einer Mieterhöhung zustimmen müssen, die auf dem Mietspiegel der Stadt Lübeck basiert. Der Fall dreht sich um eine 70 qm große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1918. Die Vermieterin hatte eine Erhöhung der bisherigen Miete von 400 EUR (zuzüglich 50 EUR für einen Stellplatz und Betriebskostenvorauszahlung) auf 480 EUR ab dem 1. Januar 2022 gefordert. Die Mieter lehnten dies ab und zogen vor Gericht. Das Hauptproblem lag in der Frage, ob die Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels von 2018 gerechtfertigt war, obwohl bereits ein aktueller Mietspiegel für das Jahr 2022 vorlag.
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Die Kappungsgrenze und ihre Bedeutung
Mieterhöhung und Mietspiegel: Ein Urteil des LG Lübeck klärt Zustimmungspflicht und Kappungsgrenze (Symbolfoto: Tanoy1412 /Shutterstock.com)
Die Mieter argumentierten, dass die Kappungsgrenze nicht eingehalten wurde. Nach ihrer Auffassung könnte eine Mieterhöhung um volle 20 % erst nach drei Jahren erfolgen. Das Gericht wies dieses Argument zurück. Es stellte klar, dass die Kappungsgrenze von 20 % auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn voll ausgeschöpft werden kann. Das Gericht betonte, dass die Kappungsgrenze nicht die einzelne Mieterhöhung begrenzt, sondern eine Steigerung über einen Zeitraum von drei Jahren auf 20 %.
Mietspiegel als Grundlage für die Mieterhöhung
Ein weiterer Streitpunkt war die Verwendung des Mietspiegels als Grundlage für die Mieterhöhung. Die Mieter kritisierten, dass kein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt wurde. Das Gericht hielt dies jedoch für unnötig. Es verwies auf die Vermutungswirkung des Mietspiegels, die besagt, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Da die Mieter diese Vermutung nicht widerlegen konnten, wurde ihr Einwand abgewiesen.