Signifikantes Urteil zur Instandhaltungsrücklage im Wohnungseigentumsrecht: Erleichterte Handhabung durch Vorratsbeschluss
Das Landgericht Köln hat mit Urteil vom 18. Juni 2020 (Az. 29 S 212/19) entschieden, dass im Wohnungseigentumsrecht die Entscheidung, ob eine Liquiditätslücke durch eine Sonderumlage oder durch Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage geschlossen wird, grundsätzlich im Ermessen der Miteigentümer liegt. Die Berufungsklägerin hatte moniert, dass eine generelle Regelung für die Zukunft, wie sie hier vorliegt, der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht.
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Einschätzung des Gerichts: Vorratsbeschluss ist zulässig
Im Kern der Entscheidung stand die Frage, inwiefern der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf die sogenannte Instandhaltungsrücklage zugreifen darf. Nach Auffassung des Gerichts liegt hierbei die Entscheidungsgewalt grundsätzlich bei den Miteigentümern. Sie können beschließen, dass der Verwalter auf die Rücklage zugreifen darf, um finanzielle Engpässe zu überbrücken. Dieser sog. Vorratsbeschluss ermöglicht dem Verwalter, Zuführungsbeiträge zur Instandhaltungsrücklage für die allgemeine Liquiditätsstärkung einzusetzen, was das Gericht nicht beanstandete.
Flexibilität im Wohnungseigentumsrecht: Abstrakt-generelle Regelung zulässig
Die Berufungsklägerin war der Ansicht, dass eine abstrakt-generelle Regelung, wie sie hier vorlag, der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche. Dieser Auffassung trat das Landgericht Köln jedoch entgegen. Vielmehr stellte es klar, dass der Vorratsbeschluss die Grenzen, in denen der Verwalter Mittel zur allgemeinen Liquiditätsstärkung verwenden darf, klar und eindeutig festlegt. Es verwies darauf, dass eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage nur in der Höhe der Zahlungen gestattet ist, die im laufenden Wirtschaftsjahr gezahlt werden.
Beschluss über Verwendung der Instandhaltungsrücklage: Schutz vor missbräuchlicher Verwendung
Das Gericht sah in der Beschlussfassung auch eine Schutzmaßnahme, die sicherstellt, dass die Mittel aus der laufenden Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nur für Ausgaben des laufenden Wirtschaftsjahres verwendet werden. Hierdurch wird verhindert, dass diese Mittel überjährig für andere Zwecke verwendet werden.
Fazit: Rechte der Miteigentümer gestärkt
Zusammengefasst stärkt das Urteil des Landgerichts Köln die Rechte der Miteigentümer[…]