Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung bei geringfügigen Gebrauchsbeeinträchtigungen
Der folgende Fall beschäftigt sich mit der Problematik einer außerordentlichen Kündigung eines Gewerberaummietvertrages durch den Mieter, aufgrund von geringfügigen Gebrauchsbeeinträchtigungen. Im speziellen Fall, der vor dem Oberlandesgericht Brandenburg verhandelt wurde (Az.: 3 U 82/19), argumentierte die Beklagtenseite, dass ein Wassereintritt, der auf ein nicht vorhersehbares Unwetterereignis zurückzuführen war, eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages rechtfertige. Das Gericht hatte die Aufgabe, die Schwere der Gebrauchsbeeinträchtigung und das entsprechende Kündigungsrecht zu bewerten.
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Werk- und Genehmigungsplanung im Mittelpunkt
Die Klägerseite, die als Investoren lediglich Auftraggeber des betroffenen Bauvorhabens waren, betonte, dass die Werk- und Genehmigungsplanung in Abstimmung mit der Beklagtenseite erfolgte. Während des Mietverhältnisses war es zu Streitigkeiten über Regenwassereintritte gekommen, die laut den Klägern auf verstopfte Regenwasserabläufe zurückzuführen waren. Diese Problematik sollte bei der Bewertung der Kündigungsgrundlage eine Rolle spielen.
Überwachung der Regenwasserabläufe
Die Parteien hatten unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich der Verantwortlichkeit für die Überwachung der Regenwasserabläufe. Die Kläger übernahmen diese Verantwortung letztendlich selbst. Nach mehreren Wassereintritten in den Jahren 2012, 2014 und 2015 fanden jedoch keine Reparaturarbeiten statt, was die Beklagtenseite als mangelhafte Pflichterfüllung interpretierte. Eine Beseitigung etwaiger konstruktiver Mängel wurde nicht in Aussicht gestellt.
Außerordentliches Kündigungsrecht und beiderseitige Interessen
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände und der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann. Das Gericht musste nun prüfen, ob der Wassereintritt und die daraus resultierenden Gebrauchsbeeinträchtigungen ein solcher wichtiger Grund waren.
Fazit des Gerichts und Nachzahlung von Mietrückständen
Das Gericht stellte fest, dass die Beklagtenseite nicht nur rechtlich, sondern auch faktisch von der vereinbarten Nebenkosten[…]