Beurteilung von Mietminderungen: Einblick in einen markanten Fall des OLG Frankfurt
Unser heutiger Fokus liegt auf einem gewerblichen Mietvertrag und den dabei eingetretenen Implikationen hinsichtlich von Mietminderungsansprüchen. Die Streitfrage in dem vorgegebenen Urteil, erlassen vom Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt unter dem Aktenzeichen 2 U 180/21, ist die Wirksamkeit eines im Vertrag vermerkten Mietminderungsausschlusses durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Dieses Urteil erlaubt uns, tiefer in die Mechanismen des Gewerbemietrechts einzutauchen und erweitert unser Verständnis von Mieter- und Vermieterrechten in solchen Fällen.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 2 U 180/21 >>>
[toc]
Der strittige Kontext des Gewerblichen Mietvertrages
Ein gewerblicher Mietvertrag zwischen den streitenden Parteien bildet den Ursprung des vorliegenden Falls. Im speziellen Vertragsbestandteil Z 6.9 wird festgelegt, dass der Mieter nur dann ein Minderungsrecht geltend machen kann, wenn dies vom Vermieter nicht bestritten oder rechtskräftig festgestellt wurde und er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt hat. Darüber hinaus wurde vereinbart, dass ein nachträglicher Rückforderungsanspruch des Mieters unberührt bleibt.
Kenntnisnahme von Mängeln und ihre Handhabung
Nach eigenen Angaben klagte die Beklagte über diverse Mängel der Mietsache, darunter mangelhaften Schallschutz, unzureichende Klimatisierung und Probleme mit den Türzargen und Türblättern. Auch Mängel in Bezug auf Beleuchtung, Fensterschluss, Heizkörper und Außenjalousien wurden bemängelt. Es wurden jedoch keine Rückforderungsansprüche geltend gemacht, was gemäß AGB eine Anforderung für das Geltendmachen des Mietminderungsrechts war.
Gerichtliche Einordnung des Minderungsrechts und der AGB-Klausel
Das OLG Frankfurt anerkannte die im Vertrag festgehaltene Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung und erklärte sie gemäß § 307 Abs. 1 BGB uneingeschränkt für wirksam. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) legt fest, dass Minderungsbeschränkungen in Geschäftsraummietverträgen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Daher hat auch die unterlassene Geltendmachung eines Rückforderungsanspruchs durch die Beklagte keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Klausel.
Versäumnisse und verweigerte Rechte seitens des Gerichts?
Die Klägerin erhob vor dem OLG den Vorw[…]