In einem aktuellen Rechtsstreit geht es um den Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum und die damit verbundene Frage, welche Miete nun geschuldet ist. Die Entscheidung des Gerichts betrifft die materiellen Voraussetzungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) und die Rechtsfolgen, die sich aus dem Wegfall der Preisbindung ergeben. Die Klägerin und die Beklagte haben unterschiedliche Auffassungen zur Vertragsanpassung und zur Existenzgefährdung des Vermieters vorgebracht. Das Urteil hat vorläufige Vollstreckbarkeit, die Revision wurde jedoch nicht zugelassen.
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Hintergrund und Rechtslage
Gemäß dem gemeinsamen Willen der Parteien gilt das WoBindG und das Wohnraummietrecht für das Mietverhältnis. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ist eine wesentliche Voraussetzung des WoBindG und führt zum Entfallen der Erhöhungsmöglichkeiten. Die Rechtsfolge entspricht somit der gemeinsamen Geschäftsgrundlage. Eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB kommt nur in Betracht, wenn das Festhalten am Vertrag für eine Partei unzumutbar ist. Im vorliegenden Fall wurde keine Unzumutbarkeit für die Beklagte festgestellt.
Auswirkungen des Wegfalls der Preisbindung
Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu untragbaren Ergebnissen für den Vermieter, da die Parteien einvernehmlich die Geltung des WoBindG vereinbart haben. Die Existenzgefährdung oder wirtschaftliche Beeinträchtigung der Beklagten wurde nicht ausreichend vorgetragen. Die Möglichkeit des Wegfalls der Sozialbindung muss von beiden Parteien berücksichtigt werden, da die öffentliche Förderung nicht dauerhaft gewährt wird.
Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Feststellung der ortsüblichen Miete obliegt dem Tatrichter und erfordert eine konkrete Ermittlung der Einzelvergleichsmiete. Ein einfacher Mietspiegel kann ein Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Im vorliegenden Fall wurden die Berliner Mietspiegel von 2013 und 2015 herangezogen. Die zuletzt gezahlte Kostenmiete dient als Ausgangsmiete für die gesetzlich möglichen Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB.
Das Gericht hat entschieden, dass der Wegfall der Preisbindung nicht zu einer Änderung der Miethöhe führt. Die Klägerin ist verpflichtet, die zuletzt an den Vermieter gezahlte Kostenmiete weiterhin als Marktmiete zu entrichten. Das Rückforderungsverlangen der Klägerin wurde nicht als unbillig eingestuft, da sie das Auskunftsrecht gemäß § […]