LG Berlin – Az.: 66 S 7/19 – Urteil vom 10.07.2019
1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 15. November 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – 23 C 322/17 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
2. Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
3. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) für eine 155,52 qm große Mietwohnung, die die Beklagten zum 28.02.2017 geräumt herausgegeben haben. Die im streitgegenständlichen Zeitraum geschuldete und gezahlte Monatsmiete belief sich (netto/kalt) auf 773,86 €. Die Klägerin berechnet die ihr zustehende Entschädigung auf 2.021,89 €. Den Differenzbetrag von monatlich 1.248,03 € macht sie seit einer am 11.07.2014 ausgesprochenen Kündigung geltend. Bis einschließlich 28.02.2017 beziffert sie ihre auch mit der Berufung verfolgte Klageforderung in Höhe von 39.494,11 €.
Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage nach Durchführung einer Beweisaufnahme (Einnahme des Augenscheins) mit Urteil vom 15. November 2018 abgewiesen. Auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch aus § 546 a Abs. 1 2. Alternative BGB nicht zu, weil sie den Anspruch erst nach Rückgabe der Wohnung geltend gemacht habe. Zwar sei zugunsten des Vermieters von vornherein ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, in Höhe der ortsüblichen Miete gegeben, welcher auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden könne. Diesen habe die Klägerin aber bis zur Rückgabe der Wohnung laufend mit der Vereinnahmung der Vertragsmiete geltend gemacht und realisiert. Soweit ein Vermieter darüber hinaus die den Neuvermietungspreis (Marktmiete) geltend machen wolle, sei dies aus verfassungsrechtlichen Gründen von einer vorherigen Ankündigung abhängig.
Der Anspruch oberhalb des sich aus § 546 a Abs. 1 1. Alternative BGB ergebenden Betrages sei auch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Mietsache nach der Rückgabe längere Zeit keiner weiteren Nutzung zuführe, sondern sie dem Mark[…]