LG Berlin – Az.: 32 O 59/14 – Beschluss vom 24.09.2014
In dem Rechtsstreit wird der Antrag des Beklagten zu 1) vom 25. März 2014 auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
Das Verteidigungsvorbringen des Beklagten zu 1) bietet nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien keine hinreichende Aussicht auf Erfolg.
Durch die von der Klägerin am 19.06.2013 ausgesprochene Kündigung ist das Mietverhältnis beendet worden und der Beklagte zu 1) ist zur Räumung des Gewerberaumes und Herausgabe gem. § 985 und § 546 Abs.1 BGB an die Klägerin verpflichtet.
1. Eine ordentliche Kündigung des vorliegenden Mietverhältnisses seitens der Vermieterin war nicht durch den zugrundeliegenden Nutzungsvertrag ausgeschlossen.
a) Grundsätzlich gilt es, zwischen dem mietrechtlichen Nutzungsvertrag und dem genossenschaftlichem Mitgliedschaftsverhältnis, das auf der genossenschaftlichen Satzung fußt, zu unterscheiden und zu trennen. Ob die Satzung der Voreigentümerin, der Gewerbe- und Verwaltungsgenossenschaft … eG, überhaupt Bestandteil des hiesigen Nutzungsvertrages geworden ist, und folglich gem. § 566 BGB auf die Klägerin als Erwerberin des Erbbaurechts übergegangen ist, kann dahinstehen.
Denn weder die Satzung noch der Nutzungsvertrag selbst schließen die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter aus. Vielmehr ist in 3.3 des § 3 Nutzungsvertrag lediglich die außerordentliche Kündigung geregelt, die aufgrund des in der Klammer stehenden beispielhaften Kündigungsgrundes „Zahlungsrückstand“, der nur von dem Mieter verursacht werden kann, darauf schließen lässt, dass hiervon auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter erfasst ist. Sodann ist in jenem § 3 des Nutzungsvertrages die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch den Mieter geregelt. Das Fehlen einer ausdrücklichen Bestimmung zur vermieterseitigen ordentlichen Kündigung hat hingegen gerade nicht zur Folge, dass diese per se ausgeschlossen ist. Vielmehr greifen in diesem Fall die gesetzlichen, mietrechtlichen Vorschriften. Diese ermöglichen in § 580 a Abs. 2 BGB für Gewerberäume eine ordentliche Kündigung. Die einzuhaltende Kündigungsfrist hat die Klägerin hierbei gewahrt.
b) Ebenso schweigt die Satzung der Genossenschaft zu der Möglichkeit der ordentlichen Kündbarkeit durch den Vermieter. Richtig ist sicherlich, dass es der genossenschaftliche Förderungszweck etlicher Wohnungsgenossenschaft[…]