BUNDESGERICHTSHOF
Az.: VIII ZR 159/05
Urteil vom 31.05.2006
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Az.: 209 C 541/04, Urteil vom 23.02.05
LG Berlin, Az.: 65 S 64/05, Urteil vom 21.06.2005
Leitsätze:
Wenn die („kalten“) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.
Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.
In dem Rechtsstreit hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 31. Mai 2006 für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 21. Juni 2005 wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 11. September 1984 eine in einem Mehrfamilienhaus in B. gelegene Wohnung. Nach dem Mietvertrag hatte die Beklagte Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und der Kläger über die von der Beklagten zu tragenden Betriebskosten jährlich abzurechnen.
Ein Umlageschlüssel für diese Abrechnung war im Vertrag nicht angegeben.
In der Vergangenheit rechnete der Kläger die Betriebskosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche ab. Das Haus verfügt über 35 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.749,20 m2.
Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Vertragsänderung dahingehend, dass ab 1. Januar 2005 leerstehende Wohnungen bei der Umlage der Betriebskosten, die auf Wasser und Entwässerung (mit Ausnahme des Niederschlagswassers), […]